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Lorsqu’un particulier cède un terrain, le profit engrangé lors de cette transaction tombe en principe sous le coup de l’impôt des plus-values des particuliers. Mais un tout autre régime d’imposition frappe les bénéfices réalisés sur la vente d’un terrain redivisé en lots à construire. Si le caractère spéculatif d’une opération immobilière est avéré, alors les plus-values réalisées relèveront de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un arrêt (N°18LY02887) de la Cour administrative de Lyon rendu en décembre 2019 illustre bien cette situation.
Intention spéculative avérée
Selon l’article 150 U-I du Code général des impôts, les bénéfices retirés lors de la vente d’un terrain redécoupé en parcelles à lotir rentrent en principe dans le cadre de la gestion du patrimoine privé. A une condition cependant. Que le particulier acquéreur n’ait eu aucune intention initiale de lotissement et de revente par lot. Dans le cas contraire, l’acquéreur fait preuve d’intention spéculative. De ce fait, les plus-values liées à cette opération immobilière représentent des bénéfices industriels et commerciaux, conformément à l’article 35-1-3° du CGI.
Dans le cas traité par la Cour administrative d’appel de Lyon en décembre 2019, le couple incriminé s’était porté acquéreur d’un terrain en 2007. Après avoir obtenu l’autorisation de lotir, ils ont vendu 5 lots entre 2008 et 2009. Puis entre 2012 et 2013, ils ont cédé 4 autres lots. Par ailleurs, ils se sont acquitté de l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Mais au cours d’une vérification de comptabilité en 2015, l’administration fiscale a établi qu’il y avait eu intention spéculative dès l’acquisition du terrain dans un but de le revendre après lotissement. Ainsi, le fisc a reclassé les bénéfices réalisés sur la période contrôlée en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, les lotisseurs devaient également s’acquitter de la TVA correspondant aux opérations effectuées sur cette même période.
Le Tribunal administratif de Dijon a rejeté la décharge de cotisations et majorations déposée par le couple. La Cour administrative a également rejeté la requête en appel du couple.
Faisceau d’indices accablant
La Cour a en effet estimé que l’administration fiscale disposait d’un faisceau d’indices indiscutable.
Parmi ces indices figure la superficie conséquente du terrain. Mais aussi le prix d’acquisition bien supérieur au prix des terres agricoles voisines. De plus, l’administration a prouvé l’intention spéculative du couple, ayant agi comme des lotisseurs. Car ils avaient subordonné l’achat du terrain à l’obtention d’une autorisation de lotir dans le compromis de vente. Par ailleurs, l’administration a souligné la grande rapidité d’exécution des travaux de viabilisation, ainsi que leur coût très élevé. La vente très rapide de 9 lots sur les 14 s’inscrit dans le cadre d’une activité économique professionnelle et non plus dans le cadre de la gestion d’un patrimoine personnel. Ainsi la Cour confirme que les plus-values dégagées par ces opérations immobilières relèvent bien de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux. De fait, ces mêmes opérations sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Pour aller plus loi :
- Consulter les articles 150-U-I et 35-1-3 du CGI (Code général des impôts)
- Prendre connaissance de l’arrêt N°18LY02887 de la CAA de Lyon
- Retrouver l’article d’origine sur legifiscal.fr