Immobilier : baisse des prix en pointillé

La reprise du marché de l’immobilier continue de se faire attendre. Le mois de septembre ne sera pas celui de l’embellie, malgré une timide baisse des prix dans les métropoles. Analyse d’un marché qui fonctionne au ralenti.

Timide baisse des prix

Avec 900 000 transactions au compteur, selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents, l’année 2023 enregistre des volumes particulièrement bas. Par rapport à 2022, le nombre de ventes a reculé de 20 %. Pourtant, les prix affichés fléchissent progressivement laissant penser que la mécanique pour relancer le marché est enclenchée.

Cependant, l’effet reste modéré. Les acheteurs sont tiraillés entre la hausse des taux d’intérêt, qui réduit leur capacité d’endettement, et la baisse des prix entamée, qui a peine à améliorer leur pouvoir d’achat. Conséquence, dans les grandes villes, les prix baissent un peu : Nantes (-5,1 % sur un an), Montpellier (-3,1 %), Rennes (-2,6 %), Toulouse (-0,7 %) et Strasbourg (-0,4 %).

Au cours de l’été, le marché de l’immobilier parisien a été le premier touché par cette tendance à la baisse. Le prix au mètre carré est passé sous la barre symbolique des 10 000 euros. Bilan, la pierre, valeur refuge, a perdu 4,8 % en un an.

Outre Paris, huit des plus grandes métropoles affichent également des prix de l’immobilier en recul. Par exemple, Bordeaux et Lyon ont respectivement perdu -8,3 % et -8,4 % sur les douze derniers mois. « Dans ces villes où le prix au m2 est le plus cher après la capitale, la dépendance plus forte au crédit et la réduction drastique de la capacité d’emprunt des ménages ont plus fortement touché les porteurs de projets que dans les autres agglomérations », explique Meilleurs Agents. Côté transactions, les délais s’allongent. On compte désormais trois mois en moyenne pour acter une vente.

Reconstitution des stocks

La lente baisse des prix, associée à l’attentisme des acheteurs, apporte cependant une bouffée d’air à un marché immobilier en tension depuis plusieurs années. Le stock de biens à vendre grossit. « Il y a un an seulement, le marché national était frappé par une pénurie de biens. Jamais les stocks n’avaient, en effet, été aussi bas. Aujourd’hui, l’heure est plutôt à la suroffre ! Lyon, Paris, Bordeaux, Nantes et Rennes ont même d’ores et déjà dépassé leur stock d’avant 2018 », s’étonne le spécialiste de l’immobilier, Meilleurs Agents.

Entre janvier et août 2023, l’offre de biens à vendre a explosé dans certaines villes : +86 % à Lille, +44 % à Lyon, +43 % à Paris. « Avec à peine +0,5 % de progression en douze mois, Lille est pour sa part déjà en phase d’atterrissage » explique Meilleurs Agents. Ces dernières années, la demande était bien supérieure à l’offre. La reconstitution progressive des stocks immobiliers est, en théorie, une bonne nouvelle. Il s’agit d’un premier pas pour entamer un rééquilibrage du marché de l’immobilier.

La relance, une douce illusion ?

Si certaines données semblent redonner espoir, les experts restent mitigés. « Le marché est durablement engagé sur une pente descendante. Tout espoir de relance à court terme semble de plus en plus illusoire » affirme sans détour le spécialiste de l’immobilier. En effet, la hausse de l’offre de biens et la baisse mécanique des prix ne suffiront pas à relancer le marché en quelques mois. Les prévisions de Meilleurs Agents pour les douze prochains mois ne sont pas particulièrement optimistes. Une baisse des prix toute relative (-4 %) et une chute des volumes (-10 %) sont envisagées.

Le durcissement des conditions d’octroi des prêts bancaires et les hausses successives des taux d’intérêt, qui ne semblent pas terminées, ne sont pas étrangers à la situation. Bien que le marché de l’immobilier tente de s’adapter, les contraintes bancaires et économiques pèsent sur les emprunteurs. Un frein de taille à la relance du marché de l’immobilier qui n’est pas sur le point de se desserrer.

Pour aller plus loin :

• Suivre l’évolution du marché de l’immobilier avec le baromètre national de Meilleurs Agents
• S’informer en matière d’Immobilier
• Retrouver l’article d’origine sur les Echos