Taxe foncière : qui sera impacté par la réforme des valeurs locatives en 2026 ?

Le montant de la taxe foncière est calculé à partir des valeurs locatives cadastrales. Or, ces dernières se basent actuellement sur une évaluation du marché locatif de 1970 et n’ont jamais été révisées. Elles n’ont donc pas suivi l’évolution des marchés locatifs locaux, entraînant une sous-évaluation ou une surévaluation de certains logements. Afin de rétablir une « équité fiscale », la loi de finances pour 2020 a décidé de réviser ces valeurs. Pour cela, ces dernières se baseront sur les loyers constatés sur le marché locatif en 2023. Cette réforme des valeurs locatives cadastrales devrait ensuite entrer en vigueur en 2026. Conséquences : certains propriétaires risquent de voir leur taxe foncière s’envoler, alors que pour d’autres, elle devrait baisser. Alors qui seront les gagnants et les perdants de cette réforme ?

Une hausse de la valeur locative pour les logements les plus anciens

En décembre dernier, l’Institut des politiques publiques (IPP) a publié une étude évaluant l’impact de cette réforme des valeurs locatives sur la taxe foncière. Pour ce faire, elle s’est intéressée aux vingt plus grandes agglomérations françaises, hors Paris. Et selon cette étude, la date de construction du logement joue un rôle décisif.

En effet, les logements construits avant 1950 pourraient voir leur valeur locative augmenter de plus de 15 %. Voir même de 20 % pour ceux bâtis avant 1920. Une telle augmentation s’expliquerait par l’évolution de la qualité et du confort de ces logements. Au moment de leur construction, la plupart ne disposaient pas du confort moderne. Sans l’eau courante, l’électricité, le chauffage central, ou encore une salle de bain et des toilettes, ils étaient peu valorisés. Mais avec le temps, ces logements ont fait l’objet de rénovations qui leur ont fait prendre de la valeur. Ces améliorations n’ayant pas été prises en compte dans leur valeur locative, cette dernière a donc été sous-estimée.

À l’inverse, les logements construits dans les années 1960-1970 disposaient de tout le confort moderne. Ce qui a surestimé leur valeur locative. Ils devraient donc bénéficier d’une baisse leur de la valeur locative de 16 %.

La situation géographique et la taille des logements auront aussi un impact

La situation géographique des logements va aussi se répercuter sur l’actualisation de leur valeur locative. Et cela, au sein d’une même commune. Effectivement, à ce jour, les centres-villes sont plus gentrifiés que les quartiers en périphérie. Ces derniers ayant ainsi perdu en valeur. Selon l’étude de l’IPP, en 2026, les logements situés dans les quartiers centraux de Toulouse, Bordeaux, Montpellier ou Rennes devraient voir leur valeur locative augmenter d’environ 20 %. Quant aux logements implantés dans les quartiers périphériques, une baisse des bases locatives devrait être observée.

De même, la taille des logements devrait également impacter la révision des valeurs locatives. Les grands logements étant souvent sous-valorisés, leur valeur locative devrait augmenter de 5 % pour les biens compris entre 91 et 100 m², et de 8 % pour les biens de plus de 100 m².
A contrario, les habitations de 41 à 50 m² devraient voir leur valeur locative baisser de 10 % , et de 15 % pour les surfaces inférieures à 40 m².

Un impact différent selon le niveau de vie des ménages

Enfin, l’étude de l’IPP a mis en avant le fait que, bien souvent, les ménages les plus aisés occupent les logements les plus grands et les mieux situés et dont les valeurs locatives sont actuellement sous-évaluées. Les ménages les plus modestes vivent eux dans des logements plus petits et plus éloignés des centres-villes, dont les valeurs locatives sont généralement survalorisées. Cette réforme devrait donc rééquilibrer la balance.

Comme le conclut l’étude de l’Institut des politiques publiques, « cette réforme devrait avoir des effets redistributifs progressifs en augmentant les impôts fonciers des ménages les plus aisés qui résident dans des logements dont la valeur locative est sous-évaluée au profit des ménages les plus pauvres dont les logements sont actuellement surévalués ».

Quel est le calendrier de la réforme des valeurs locatives ?

Cette réforme des valeurs locatives va reposer sur quatre grandes étapes :

• Entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2023, les propriétaires-bailleurs vont devoir déclarer à l’administration fiscale toutes les informations relatives à leur bien et notamment le loyer appliqué.
• Le gouvernement aura alors jusqu’au 1er septembre 2024 pour analyser les informations collectées et présenter au Parlement un rapport précis sur lequel pourra s’appuyer la réforme.
• À partir du 1er janvier 2025, l’administration fiscale va déterminer les nouvelles valeurs locatives qui serviront au calcul du montant des impôts locaux, dont la taxe foncière.
• Le 1er janvier 2026, cette réforme entrera en vigueur.

Pour aller plus loin :

• Télécharger l’étude de l’Institut des politiques publiques
• S’informer en matière d’Immobilier

• Retrouver l’article d’origine sur BFM Immo