Solvabilité d’un locataire : comment limiter les risques d’impayés ?

28/04/2021

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Comment limiter les risques d’impayés ?

Les risques de loyers impayés sont une source d’inquiétudes majeure pour un bailleur. Encore plus lorsqu’il s’agit d’investissement locatif à crédit. En effet, les loyers servent généralement à rembourser une partie du prêt immobilier du propriétaire. Ce dernier peut donc se retrouver dans une situation délicate si son locataire n’assure pas le paiement des loyers. Vérifier la solvabilité d’un candidat, avant la signature du bail, est donc primordial pour éviter toute déconvenue. Pour cela, un propriétaire est en droit de demander une liste de documents lui permettant de s’assurer qu’une personne a les ressources suffisantes pour honorer ses loyers. De même, d‘autres solutions existent pour se prémunir contre les risques d’impayés.

Quels documents demander à un locataire ?

Un décret de novembre 2015 fixe la liste des documents qu’un propriétaire-bailleur est en droit de demander à un candidat locataire et à sa caution afin de limiter les risques d’impayés. Ces documents peuvent être exigés lorsque le logement est loué en qualité de résidence principale. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une location à titre de résidence secondaire ou de logement de fonction. Ainsi, un propriétaire peut demander à un futur locataire :

  • Une pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport, permis de conduire…
  • Un justificatif de domicile : factures d’électricité, quittances de loyer, attestation du précédent bailleur… Pour prouver le sérieux de la personne concernant le paiement de ses loyers.
  • Un document attestant de l’activité professionnelle : contrat de travail, extrait K ou K bis, copie de la carte professionnelle… Afin de vérifier les capacités du futur locataire pour régler ses loyers.
  • Des justificatifs de ressources : une photocopie des trois derniers bulletins de salaire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition…

En revanche, un propriétaire-bailleur ne peut pas exiger qu’un candidat lui fournisse des documents qui ne figurent pas dans cette liste. La loi lui interdit notamment de demander une photo d’identité, une copie de son relevé de compte bancaire ou postal, une carte d’assuré social, une attestation de bonne tenue de compte bancaire. S’il le faisait, il s’exposerait à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Attention à bien vérifier les justificatifs

Pour trouver un logement, certains locataires sont prêts à tout. Même à falsifier des documents.
Il revient donc au propriétaire de bien vérifier les documents qui lui sont remis.
Pour cela, il peut tout d’abord demander à voir les originaux, afin de les comparer aux photocopies. Ensuite, il peut contacter l’employeur ou l’ancien bailleur du candidat pour recouper et vérifier les justificatifs fournis.

Enfin, face à la recrudescence des falsifications de documents, le Ministère de l’Économie a créé un outil qui permet de vérifier en ligne l’authenticité d’un avis d’imposition. Le service de vérification des avis d’impôt sur le revenu (SVAIR). En saisissant le numéro fiscal et la référence de l’avis d’impôt, un propriétaire peut s’assurer que le montant des revenus annuels d’un candidat correspond bien à celui qu’il a déclaré. Effectivement, les informations données par le SVAIR sont authentifiées par la Direction générale des Finances publiques (DGFIP).

Les autres solutions pour prévenir les risques d’impayés

Malgré tout, il peut toujours exister un risque. En effet, une personne n’est pas à l’abri de perdre son emploi et de se retrouver sans ressources pour payer ses loyers. Pour se prémunir contre ces risques, les propriétaires peuvent bénéficier d’autres solutions.

Le garant physique

Demander à un candidat locataire d’avoir un garant physique est la solution la plus courante. Ce serait aussi la meilleure. Une personne physique, souvent un parent ou un proche du candidat, s’engage à payer les loyers en cas d’insolvabilité du locataire.

Il lui est demandé les mêmes justificatifs qu’au candidat. Les risques d’impayés, même s’ils demeurent, sont alors très faibles.

La Garantie Loyers Impayés

Un bailleur peut aussi décider de souscrire une assurance pour se prémunir contre le risque de loyers impayés. La Garantie Loyers Impayés, GLI. Cette dernière permet aussi de se protéger contre d’éventuelles dégradations du bien immobilier. Pour cela, le propriétaire peut s’adresser directement à une société d’assurances ou à un intermédiaire.

En cas d’impayés, c’est la GLI qui va prendre le relais du locataire et payer ses loyers au propriétaire. Peu importe les motifs d’insolvabilité. En cas de procédure de recouvrement ou d’expulsion, c’est aussi la GLI qui couvrira les frais.

À noter qu’il est interdit pour un propriétaire de cumuler garant physique et GLI.

La caution bancaire

Bien souvent, il est demandé à un locataire de justifier de revenus trois fois supérieurs au loyer. En pratique, on est plus souvent sur des revenus entre 2 et 2,5 fois supérieurs au loyer. Malgré tout, cela n’est pas toujours évident.

Les candidats ayant peu de revenus, mais de l’argent de côté, peuvent alors demander une caution bancaire. Il s’agit d’une solution particulièrement adaptée aux personnes au chômage, en CDD ou encore à certains locataires, comme les étudiants étrangers.

Concrètement, la banque s’engage à payer les loyers, mais aussi les travaux, d’un locataire si celui-ci n’en a plus les moyens. De quoi rassurer un propriétaire contre les risques d’impayés.

Pour cela, le locataire doit déposer sur un compte en banque dédié, une certaine somme d’argent. L’équivalent, selon les établissements, de six à douze mois de loyer. C’est avec cet argent, qui est bloqué durant toute la durée du bail, que la banque payera les impayés en cas d’insolvabilité.

Pour aller plus loin :

  • Retrouver l’article d’origine sur Le Revenu