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En dépit des bons chiffres annoncés par les professionnels de l’immobilier, l’année 2018 marque pourtant le début du recul du marché du logement. Les bons résultats publiés pour l’ensemble de l’année 2018 masquent l’amorce du repli de ce secteur. En effet, un net recul du marché de l’immobilier s’est produit sur le second semestre 2018. Pourtant, certains signaux traduisaient clairement le rafraîchissement de la conjoncture. Pour preuve, les propos alarmistes des promoteurs et des membres de la Fédération française du bâtiment (FFB). Le marché de l’immobilier a d’ailleurs poursuivit sa récession en 2019.
Les raisons de la chute du marché de l’immobilier selon les promoteurs
Selon la Fédération française du bâtiment, le coup de frein majeur donné au marché de l’immobilier a été le radical changement d’orientation de la politique de gestion du parc HLM. Les commandes du secteur social se sont littéralement effondrées. L’augmentation des coûts de production impacte également sévèrement sur le nombre de mises en chantier. A cela vient s’ajouter la hausse du prix des terrains. Tous ces facteurs expliquent le pessimisme des patrons de grands groupes comme Nexity ou encore Gambetta, car l’état du marché de la construction de maisons individuelles est également très préoccupant.
Ainsi, le nombre de mises en chantier, indicateur crucial de la santé du marché de l’immobilier, recule. Les derniers chiffres publiés par le Commissariat général au développement durable (CGDD) révèlent une baisse de 6% du nombre de mises en chantier depuis 2018. Cette baisse s’est poursuivie en 2019. Ces chiffres corroborent les propos de Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment (FFB).
De fait, les promoteurs ont revu leur copie car ils ne peuvent se permettre de prendre des risques financiers. Bon nombre d’entre eux se trouvent contraints de renoncer à de nouveaux programmes, dans un contexte électoral incertain (élections municipales de 2020). En effet, les délais de réalisation imposés aux promoteurs sont souvent trop courts, quant il ne s’agit pas d’un refus net de permis de construire. Il est à noter que selon le CGDD, le nombre de permis de construire accordés n’a jamais été aussi bas (moins de 425 000). 25% des projets de construction ont été annulés, c’est un taux historique.
Une diminution du pouvoir d’achat immobilier des ménages
Un autre élément pèse lourd dans la chute du marché de l’immobilier. Les ménages ne parviennent plus à faire face à la hausse des prix des logements. De 2000 à 2018, le prix de vente moyen d’un logement a subi une hausse de 125%. Les ménages n’arrivent plus à suivre une telle augmentation, en dépit de taux d’intérêts très bas et de durées de prêts très longues. La réduction d’aides comme l’APL accession n’a fait qu’aggraver la situation. Ainsi, les ménages les plus modestes ont vu leur espérance d’accès à la propriété fortement s’amenuiser.
Le marché de l’ancien touché, Paris reste l’exception
Les difficultés du marché de l’ancien sont plus diffuses et inégales. Certaines zones géographiques semblent plus impactées que d’autres. Mais là aussi, les ménages voient leur pouvoir d’achat immobilier diminuer conséquemment depuis 2016. De grandes villes françaises sont plus touchées que d’autres, comme Bordeaux, Rennes, Lyon ou encore Marseille.
En dépit de la satisfaction affichée par les portes-paroles des grands réseaux d’agences immobilières, on constate non seulement un allongement des délais de ventes, mais aussi un écart croissant entre le prix de vente défini dans le mandat de vente et le prix de vente réel lors de la transaction immobilière.
Reste le cas particulier de Paris. Ce marché demeure en effet atypique et propose essentiellement des biens de luxe, sa clientèle étant constituée d’expatriés ou d’étrangers.
Le bilan des professionnels du marché du logement est donc assez morose. Bon nombre d’indices semblent confirmer le recul du marché de l’immobilier entamé fin 2018 et amplement confirmé en 2019.
Pour aller plus loin :
- Retrouver l’article d’origine sur challenges.fr