Propriétaire et locataire : qui a la charge de quoi ?

Lorsqu’un logement est en location, plusieurs droits et devoirs incombent au propriétaire, mais aussi au locataire. Alors que le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement décent et d’assurer les gros travaux, l’occupant doit garder le bien en état en assumant l’entretien et les réparations courantes. Cependant, dans les faits, il n’est pas toujours simple de savoir qui a concrètement la charge de quoi. Zoom sur les obligations de chacun.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

La première obligation d’un propriétaire est de mettre à disposition de son locataire, un logement décent. Il s’agit d’un logement d’une surface minimum de 9 mètres carrés et ne constituant pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire. Outre l’absence d’animaux et parasites nuisibles (rats, puces de lit, cafards…), le logement doit respecter un critère de performance énergétique minimale et comporter certains équipements de base comme des sanitaires, un système de chauffage, une arrivée d’eau potable ou encore une installation électrique fonctionnelle.

Ensuite, le propriétaire doit prendre en charge les réparations :

• Qui n’auraient pas pu être effectuées avant le début du bail,
• Résultants de dégâts causés par un cas de force majeure,
• Liées à l’usure normale du logement.

Plus précisément, un propriétaire doit assurer toutes les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant. Il doit notamment s’occuper de l’entretien des toitures et des façades. Il doit également protéger du froid, de la pluie et de l’humidité les murs et menuiseries (portes et fenêtres). Les gros travaux de toitures, systèmes électriques, plomberie, ventilation, chauffage, ainsi que les réparations ou remplacement de chauffe-eau et chaudière sont aussi à sa charge.
De même, lorsque les revêtements des sols et des murs sont trop usés, c’est au propriétaire de les remplacer.

Dans les cas où le logement dispose de parties communes, les frais d’installation d’une boîte aux lettres, la mise aux normes d’un ascenseur, la rénovation d’une cage d’escalier ou la création d’un espace vert reviennent aussi au propriétaire.

Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Pour sa part, un locataire doit assurer les réparations locatives, c’est-à-dire les réparations liées à l’entretien courant du logement. Il devra donc prendre en charge l’entretien de la chaudière et du chauffe-eau par exemple. C’est à lui, également, que reviendra de changer les ampoules, les fusibles, mais aussi les interrupteurs et les prises de courant si besoin.

En ce qui concerne la plomberie, le locataire sera chargé de remplacer les joints des robinets et toilettes, déboucher les canalisations et changer les flexibles et pommeau de douche. Le remplacement d’une chasse d’eau incombe aussi au locataire.

Ce dernier pourra également être amené à effectuer des raccord de peinture ou de papiers peints, et à remplacer des carrelages ou lame de parquet endommagés. De même, s’il venait à casser une vitre, un volet, une poignée de porte ou une serrure, les réparations seront à sa charge.

Si le logement est équipé d’électroménager (réfrigérateur, machine à laver, lave-vaisselle, hotte aspirante…), le locataire devra s’occuper de leur entretien et les remplacer s’il venait à les détériorer. Dans le cas d’un dysfonctionnement causé par leur vétusté et une usure normale, ce sera au propriétaire de les remplacer. En cas de panne, le locataire devra donc prévenir son propriétaire sans intervenir. Ce dernier fera alors constater la panne afin d’en déterminer la cause et ainsi déterminer qui en est responsable.

Concernant les extérieurs, le locataire devra tondre la pelouse, tailler les haies et les arbres, nettoyer la terrasse ou le balcon et désobstruer les gouttières si nécessaire.

À noter que toutes ces petites réparations sont listées et détaillées dans un décret publié le 26 août 1987.

Qu’en est-il des travaux à l’initiative du locataire ?

Lorsqu’il occupe un logement, un locataire peut vouloir y effectuer des travaux. Cela est possible, mais ils seront entièrement à sa charge.

Il faudra toutefois distinguer deux types de travaux :

• Des travaux n’entraînant pas une transformation du logement : le remplacement du papier peint ou de la peinture des murs.
• Des travaux entraînant une transformation du logement : l’abattage d’une cloison, l’élargissement d’une porte ou le changement du parquet flottant. Dans ce cas, l’autorisation du propriétaire sera obligatoire. Si un locataire venait à réaliser ce type de travaux sans l’accord de son propriétaire, ce dernier pourrait exiger la remise en état du logement au moment du départ.

Pour aller plus loin :

• Consulter le décret du 26 août 1987
• Suivre l’actualité en matière d’Immobilier

• Retrouver l’article d’origine sur LCI