UN PATRIMOINE.FRAlors que l’immobilier est censé protéger le marché locatif de l’inflation, les règles de plafonnement et de bouclier, mises en place par le gouvernement, brouillent le jeu. Le déséquilibre entre l’offre et la demande laisse planer le risque d’une hausse des loyers. Rumeur ou réalité ?
Des loyers indexés sur l’inflation
Plus forte hausse en 10 ans. Le constat de l’Insee est clair. Les loyers d’habitation du secteur libre ont décollé mais, malgré le contexte, cette hausse reste contenue. Selon les dernières statistiques de l’Insee, entre avril 2022 et avril 2023, ils ont seulement augmenté de 1,5 %.
De son côté, le Laboratoire économique du logement de la Fnaim a observé l’évolution du prix du mètre carré lors des dernières années. Il s’affichait en moyenne à 13,01 euros par mois en 2018 tous types de biens confondus, il était de 13,27 € en 2019, 13,56 € en 2020, 13,72 € en 2021 et 13,91 € en 2022. En somme, une hausse de 7 % sur cinq ans.
Dans le détail, les petites surfaces (studios et deux-pièces) ont subi une augmentation plus importante que les grands appartements (3 pièces et plus) et les maisons, respectivement 16,79 €/m² en 2018 contre 18,30 €/m² en 2022 et 11,20 €/m² en 2018 contre 11,92 €/m² en 2022.
Comment le plafonnement des loyers change la donne
« Pour qu’il y ait augmentation massive des loyers, faudrait-il encore que la fixation de ces derniers soit libre. Mais ce n’est absolument pas le cas du fait de toutes les règles qui s’appliquent aux propriétaires en la matière », explique Loïc Cantin, le président de la Fnaim. L’offre et la demande ne s’ajuste pas comme par miracle. En effet, ces dernières années, la législation relative au marché locatif s’est durcie. Outre l’encadrement des loyers dans certaines villes, la réglementation s’est étayée. L’entrée en vigueur de la loi Climat, qui entérine le gel des loyers de logements classés G et F et l’interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques, n’a eu aucun effet sur les prix des loyers.
Parallèlement, le gouvernement, dans le cadre de la lutte contre l’inflation, a prolongé le blocage de la hausse des loyers de 3,5 % pour les ménages jusqu’au 31 mars 2024. Cette mesure vient dissocier la hausse des loyers de celle de l’inflation. « Si cette mesure, adoptée pour la première fois il y a un an, ne s’appliquait pas, les loyers auraient dû logiquement croître de 5 % à 5,5 % au cours des douze derniers mois. Soit, l’équivalent de l’inflation », constate Manuel Ravier, cofondateur du site Investissement-locatif.com pour les Echos.
Marché locatif : des disparités de prix d’une commune à l’autre
Tout cela reste cependant très théorique. En pratique, l’évolution des loyers et le prix au mètre carré varient d’une commune à l’autre. Par exemple, un deux-pièces à Paris affiche 27 €/m², alors que la même surface à Limoges se loue en moyenne à 9,83 €/m² et à 13,59 €/m². Par conséquent, les évolutions dans la durée varient elles aussi.
Toutefois, une tendance se détache. Les villes se situant en zone non tendue, et présentant donc des loyers non plafonnés ou non encadrés, subissent une plus forte pression haussière depuis un an. Autrement dit, dans les communes considérées comme plus abordables, les loyers semblent augmenter plus rapidement. La réglementation d’encadrement des loyers joue donc un rôle de garde-fou contre la hausse des prix. Mais le fait qu’elle ne s’applique pas uniformément risque de creuser les disparités entre les communes. Il est clair que, tant que le bouclier sera en vigueur, l’explosion des loyers n’aura pas lieu.
Pour aller plus loin :
- Pour approfondir le dispositif de plafonnement de revalorisation des indices locatifs
- S’informer en matière d’Immobilier
- Retrouver l’article d’origine sur les Echos