Logement : les mesures du gouvernement dévoilées

06/06/2023

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Le très attendu plan gouvernemental pour endiguer la crise du logement donne la priorité aux solutions efficaces à long terme.

Parmi les annonces importantes, le gouvernement souhaite favoriser le logement intermédiaire et mettre un point final aux dispositifs de défiscalisation destinés aux propriétaires particuliers. L’objectif visé par ce plan : faciliter l’accès au logement des ménages français. Pour les professionnels de l’immobilier, ces choix sont insuffisants. Explications.

Rénover les logement sociaux

Dans son nouveau plan logement, le gouvernement a choisi de miser sur les institutionnels via le logement locatif intermédiaire (ou LLI). L’exécutif dit avoir entendu les inquiétudes autour de la production et la rénovation de logements sociaux. Des facilités d’emprunt sont donc prévues pour les bailleurs sociaux ainsi que le déblocage d’une enveloppe dédiée à la rénovation des HLM. Pour faire face à la crise que subit le secteur de la construction, le gouvernement prévoit également le rachat des programmes immobiliers non vendus par Action Logement et CDC Habitat. 47 000 logements sociaux et intermédiaires devraient venir s’ajouter au parc existant. Conscient de l’ampleur de la crise actuelle, il promet également de libérer davantage de foncier public pour faire face aux besoins, notamment à travers la réhabilitation de friches urbaines.

L’investisseur particulier disparaît

Proposition phare du Conseil national de la refondation (CNR), la création d’un statut de bailleur privé, destinée à booster l’investissement dans l’immobilier neuf, a été retoquée. Ce dispositif d’incitation à investir a été jugé trop coûteux par l’exécutif. Conséquence, aucune mesure ne vient soutenir l’investisseur particulier. La Première ministre, Elisabeth Borne, a choisi de centrer les efforts sur la refonte de la fiscalité des logements locatifs. « Aujourd’hui, notre fiscalité locative est difficilement lisible […]. Il faut simplifier et mettre de la cohérence », a-t-elle souligné faisant le vœu d’apporter une solution dans le prochain projet de loi de finances.

Pas de remplaçant au dispositif Pinel

Autre annonce inattendue, la suppression définitive du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel fin 2024 a eu l’effet d’un ultime coup de massue pour les professionnels. Pour rappel, la loi Pinel permet aux particuliers de réaliser un investissement locatif dans le neuf en contrepartie d’une réduction d’impôt. Historiquement, la fin d’un dispositif de défiscalisation s’accompagnait systématiquement d’un nouveau système incitatif. Le gouvernement vient de mettre fin à cette tradition. Aucun dispositif d’incitation à l’investissement pour les particuliers ne succèdera au Pinel. Une première en 40 ans. L’exécutif, suite à la publication du rapport de la Cour des comptes, juge le dispositif trop coûteux pour des résultats assez médiocres. Une annonce très mal accueillie par les professionnels de l’immobilier neuf et de la construction, pour qui la loi Pinel est une locomotive pour les projets immobiliers.

Un PTZ prolongé mais plus restrictif

Côté accession à à la propriété, le plan révise le prêt à taux zéro (PTZ). Ce dispositif qui permet à de nombreux particuliers d’accéder à la propriété va être prolongé jusqu’en 2027, mais les conditions d’octroi évoluent. Désormais, il ne concernera que l’achat de logement collectif neuf en zones tendues et de logement ancien à rénover en zones détendues. Autrement dit, plus de PTZ pour les ménages qui font l’acquisition d’une maison individuelle en ville ou en périphérie urbaine. « Le PTZ est le seul élément de solvabilisation de l’accession sociale à la propriété. Aujourd’hui, les montants et pourcentages de PTZ varient déjà selon les zones. J’aurais souhaité qu’on le maintienne dans sa forme actuelle encore pendant cinq ans. Le gouvernement le rabote. C’est à mon avis une faute criminelle » fustige Yannick Borde, le vice président de l’Union Sociale pour l’Habitat.

Pour contrebalancer cette mesure, l’exécutif souhaite booster le bail réel solidaire (BRS). Réservé aux ménages modestes, il permet de devenir propriétaire d’un logement à moindres frais en zone tendue en dissociant le foncier du bâti. De plus, pour faciliter l’accès à la propriété, le gouvernement va maintenir la mensualisation du taux d’usure jusqu’à la fin de l’année. Il promet également un assouplissement des conditions d’octroi de crédits pour les primo-accédants et l’investissement locatif.

Les professionnels de l’immobilier s’alarment

« L’Etat n’a pas voulu entendre l’urgence de la crise et s’est cantonné à des mesurettes ». L’analyse de Loïc Cantin, le président de la Fnaim, qui fédère les agents immobiliers, est partagée par tous les professionnels de l’immobilier. L’annonce par le gouvernement de son plan pour lutter contre la crise du logement est loin de répondre aux besoins du secteur. « Il n’y a aucune vision stratégique, c’est une politique comptable et budgétaire du logement », analyse Yannick Borde.

Du côté de l’exécutif, le message se veut clair et définitif. « On ne réglera pas la crise du logement uniquement par de la dépense publique, s’est défendu le ministre délégué à la Ville et au Logement, Olivier Klein. Développons ce qui fonctionne. Cessons ce qui ne fonctionne plus. Améliorons ce qui doit l’être. Avec une seule boussole tournée uniquement vers la vie des Français ».

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