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En principe, une personne ayant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficie de plusieurs avantages, comme l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Mais, en pratique la question de cette exonération est un peu plus complexe que sur le papier. C’est notamment ce qu’est venu soulever une récente réponse ministérielle concernant les conditions d’exonération d’IFI des locations meublées professionnelles.
Retour sur le statut de loueur en meublé professionnel
Pour être reconnu loueur en meublé professionnel, une personne doit remplir deux conditions :
- Les revenus liés aux locations LMP doivent être supérieurs à 23 000 € par an.
- Les revenus issus des locations doivent représenter plus de 50 % de la totalité des revenus professionnels du foyer fiscal.
Ce statut présente trois grands avantages.
Tout d’abord, la possibilité de déduire du revenu global de l’année un éventuel déficit, et cela sans limite de montant. Pour cela, il faut, toutefois, que le déficit ne provienne pas des amortissements non-déductibles fiscalement.
Ensuite, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier du régime des plus-values professionnelles. Ce dernier s’avère plus avantageux que celui des plus-values des particuliers.
Enfin, grâce au statut LMP, une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est possible. En effet, les logements meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Ils ne peuvent donc pas être soumis à l’IFI.
Une activité professionnelle exercée à titre « principal »
Jusque-là, la question de l’exonération d’IFI pour les locations meublées professionnelles semblait simple. Mais une réponse ministérielle, publiée le 6 mars 2018 suite à une question de Pierre Vatin, est venue compliquer la donne. En effet, cette dernière exige une condition supplémentaire. L’activité de location meublée doit être qualifiée de « professionnelle » ET exercée à titre « principal. »
« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.«
Qu’en est-il en pratique ?
En effet, la doctrine fiscale ne reprend pas cette condition supplémentaire. Alors quelles conditions sont nécessaires à l’exonération de l’IFI ? Le caractère principal de l’activité de location meublée est-il vraiment exigé ?
Selon la définition de l’activité principale donnée par la doctrine fiscale, il semblerait que oui. D’après le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30), « lorsque l’exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l’activité principale s’entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l’essentiel de ses activités économiques. » De plus, il est précisé que si « un loueur en meublé professionnel exerce une autre activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé. »
De même, toujours selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-PAT-IFI-30-10-20), l’exonération de l’IFI dépend de l’exercice d’une véritable « profession ». « La profession consiste dans l’exercice à titre habituel d’une activité de nature industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole et qui procure à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence. Bien entendu, cette profession doit être exercée de manière effective, ce qui suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles.«
Dans les faits, la plupart des loueurs en locations meublées professionnelles exercent une autre activité en parallèle. Pouvoir bénéficier d’une exonération de l’IFI semble donc, en pratique, presque impossible au vu de ces deux conditions supplémentaires.
Pour aller plus loin :
- Consulter la réponse ministérielle VATIN
- S’informer sur l’immobilier
- Retrouver l’article d’origine sur Le Blog du Patrimoine