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Si les taux des crédits immobiliers sont en hausse constante depuis le début de l’année, cela ne semble pas prêt de s’arrêter. Actuellement autour de 1,50 % sur 20 ans, ils pourraient atteindre entre 2 et 3 % d’ici la fin de l’année. C’est ce qu’a affirmé François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, à BFM Immo. Ce qui ne sera pas sans conséquence sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. En effet, pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, ces derniers devront débourser près de 35 000 euros de plus qu’aujourd’hui.
Une conséquence de la politique monétaire de la BCE
Afin de limiter l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a prévu de relever ses taux d’intérêt. Plus 0,25 % en juillet, puis à nouveau plus 0,50 % en septembre. L’objectif étant de freiner la demande et ainsi de faire baisser les prix. Une hausse qui va naturellement se répercuter sur les taux des crédits immobiliers. Mais en raison du taux d’usure, les ménages français bénéficient d’un petit répit avant de subir les conséquences de la politique monétaire de la BCE.
Effectivement, le taux d’usure est le seuil fixé par la Banque de France et au-delà duquel une banque ne peut pas prêter de l’argent. Ce taux est calculé à partir du taux effectif moyen appliqué par les établissements bancaires, en fonction de la durée du prêt, au cours du trimestre précédent. Ainsi, le taux d’usure du mois de juin a été calculé sur les taux accordés de janvier à mars 2022, encore particulièrement attractifs. De ce fait, bien que la BCE augmente ses taux dès le mois de juillet, les ménages n’en subiront pas les conséquences avant la fin de l’année.
Plus 2 à 3 % d’ici la fin de l’année
Mais, comme l’a expliqué, François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, les taux des crédits immobiliers devraient atteindre entre 2 et 3 % d’ici la fin de l’année. Ce qui augmentera considérablement le coût des crédits, en comparaison du taux actuel de 1,50 %. Prenons, par exemple, un prêt de 200 000 euros sur 20 ans. Avec un taux à 1,50 %, le coût total d’un tel crédit est de 31 622 euros. Mais avec un taux à 2 %, le coût total passe à 42 824 euros, soit 11 202 € de plus. Et avec un taux à 3 %, le coût total du crédit atteint 66 207 euros, soit 34 585 € de plus.
Résultat, la capacité d’emprunt des ménages va diminuer. S’il fallait 2 925 euros de revenus mensuels pour pouvoir emprunter 200 000 euros sur 20 ans à 1,50 % ; il faudra désormais gagner 3 361 euros avec un taux à 3 %. Soit 436 euros de plus par mois.
Les ménages vont devoir trouver des solutions pour compenser cette baisse de leur pouvoir d’achat. Soit avec un apport personnel plus important, soit en réévaluant leur projet à la baisse.
« Des taux normaux »
Pour le gouverneur de la Banque de France, ces taux à 2 ou 3 % correspondent à des taux normaux. « Tout le monde l’a un peu oublié, mais habituellement, le crédit immobilier est plutôt de l’ordre de 2 à 3 % » a-t-il déclaré sur BFM Immo. Des taux qui, selon lui, n’ont jamais empêché l’immobilier de bien se financer. En effet, en 2017, les taux des crédits immobiliers étaient autour de 2 %, et pourtant cette année a enregistré des records.
Or, selon de nombreux courtiers, ce qui risque de bloquer le marché, c’est cette hausse associée aux nouvelles conditions d’octroi des prêts immobiliers. Effectivement, en 2017, les ménages pouvaient plus facilement emprunter sans apport, sur des durées plus longues et avec un taux d’endettement plus élevé.
Quel impact sur les prix de l’immobilier ?
En règle général, lorsque les taux augmentent, les prix baissent. Les achats immobiliers étant en moyenne financés à hauteur de 80% par le recours au crédit, on comprend très vite l’impact que peut avoir un tel recul des capacités d’endettements sur les prix de l’immobilier. Ainsi, pour chaque hausse de 1% des conditions de financement, on estime que les prix pourraient reculer de 8%.
Après, ces calculs sont faits « à revenus inchangés » et c’est là que se situe l’incertitude, ou l’éventuel salut des prix de l’immobilier. Car la question fondamentale ici est de savoir si l’inflation, contre laquelle ces hausses de taux sont censées lutter, finira par se transmettre aux salaires ou non. S’ils suivent, les acheteurs pourront contrebalancer l’augmentation des coûts de financement par une augmentation de leurs mensualités. Si les salaires ne suivent pas le mouvement, ce seront les vendeurs qui seront amenés à baisser les prix de leurs biens.
Pour aller plus loin :
- Tout comprendre sur le crédit immobilier
- S’informer en matière d‘Immobilier et d’emprunts
- Retrouver l’article d’origine sur Le Dauphiné Libéré