Le gel des loyers des « passoires thermiques » est entré en vigueur

Les propriétaires de « passoires thermiques » ont désormais l’interdiction d’en augmenter les loyers. En effet, depuis le 24 août, le gel des loyers des logements classés F ou G lors du diagnostic de performance énergétique, le « DPE », est entré en vigueur. Cette mesure a été mise en place dans le cadre de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Depuis le 1er janvier 2021, elle s’appliquait déjà dans les villes situées en « zone tendue ». C’est-à-dire les villes où la demande de logements est plus forte que l’offre. Mais, dorénavant, elle s’applique sur tout le territoire métropolitain et concerne aussi bien les anciens baux que les nouveaux. Pour ce qui est de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Guyane, de La Réunion et de Mayotte, elle n’entrera en vigueur que le 1er juillet 2024.

Une mesure vérifiable par les locataires

Lors de la vente ou de la mise en location d’un logement, le propriétaire à l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique. Ce dernier vise à renseigner sur la consommation énergétique et le niveau d’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Il établit un barème qui va de A, peu énergivore et peu polluant, à G, très énergivore et très polluant. Jusque-là, un propriétaire pouvait augmenter son loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire. Et cela, peu importe le classement obtenu par le logement. Mais avec l’entrée en vigueur du gel des loyers des « passoires thermiques », cela n’est plus autorisé pour les logements étiquetés F ou G.

Une obligation que peuvent facilement vérifier les nouveaux locataires. En effet, le loyer appliqué aux précédents occupants doit être mentionné dans le bail. Une façon de s’assurer que le propriétaire ne l’a pas augmenté.

Cette mesure s’applique aussi bien aux logements loués vides que meublés. Ainsi qu’à ceux loués dans le cadre d’un bail mobilité, aux personnes en formation ou en mobilité professionnelle. Elle ne concerne pas, en revanche, les locations saisonnières.

Une interdiction qui s’applique dans tous les cas

Jusqu’à maintenant, le propriétaire d’un logement classé F ou G pouvait augmenter son loyer chaque année, en cours de bail, en se basant sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Mais avec l’entrée en vigueur de cette mesure, cela est également devenu impossible.

Même chose en ce qui concerne les logements situés dans un secteur appliquant l’encadrement des loyers. Comme c’est le cas à Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux. Dans ces villes, le préfet fixe le « loyer de référence minoré ». C’est-à-dire le loyer minimum qui peut être appliqué par les propriétaires. Même si le loyer d’un logement classé F ou G par le DPE est inférieur à ce montant minimum, son propriétaire ne peut plus l’augmenter pour le porter à hauteur de ce montant.

Enfin, avant l’entrée en vigueur de cette mesure, les propriétaires qui réalisaient des travaux d’amélioration, pouvaient ensuite augmenter leur loyer. Même si le logement était noté F ou G. Désormais cela est également interdit.

Une seule solution pour échapper à ce gel des loyers

Les propriétaires qui souhaitent échapper à cette mesure et augmenter le loyer de leur logement n’ont qu’une seule solution. Ils doivent y réaliser des travaux d’économie d’énergie qui permettront de changer l’étiquette énergétique du bien. Mais cela n’est pas toujours évident. Notamment, lorsque le logement se trouve dans une copropriété et les autres copropriétaires ne souhaitent pas y réaliser des travaux.

Dans cette situation, le propriétaire peut faire appel à un diagnostiqueur. Ce dernier pourra lui lister toutes les solutions permettant d’améliorer l’étiquette énergétique de son logement, sans avoir à obtenir l’accord de la copropriété. C’est ce qu’a expliqué Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock, une plate-forme spécialisée dans l’investissement locatif, au Monde. « Parfois, changer la fenêtre ou poser un thermostat sur les radiateurs suffit à améliorer la situation, avec des dépenses qui restent acceptables ».

D’autres mesures à venir pour lutter contre les « passoires thermiques »

Malheureusement, de nombreux locataires ne savent pas qu’un propriétaire a l’obligation de leur fournir le DPE du logement. Ils ne connaissent donc pas le classement du bien qu’ils s’apprêtent à louer.

En cas de doute, s’ils se retrouvent confrontés à des factures d’énergie faramineuses, ils peuvent demander à leur propriétaire de leur fournir ce DPE. Si celui-ci ne s’exécute pas, ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation. C’est cette dernière qui gère notamment les conflits entre locataires et bailleurs.

Et afin de lutter davantage contre les « passoires thermiques » en incitant les propriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie dans leur logement, d’autres mesures devraient entrer en vigueur. À compter du 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré par an, ne pourront plus être mis en location. Puis, entre 2025 et 2034, les logements classés F, G et E seront tout simplement retirés de la location.

Quid de l’audit énergétique ?

La loi Climat et résilience d’août 2021, a également imposé la réalisation d’un audit énergétique en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble étiqueté de D à G lors du diagnostic de performance énergétique. Il s’agit d’une analyse plus poussée qu’un simple DPE. Cet audit liste notamment les travaux à prévoir, ainsi que leur coût.

Cette mesure devait initialement entrer en vigueur en janvier 2022 pour les logements les plus énergivores, classés F ou G. Alors qu’un délai avait été accordé jusqu’au 1er septembre 2022, son application a finalement été repoussée une seconde fois. L’obligation de réaliser cet audit énergétique devrait donc entrer en vigueur, selon un décret du 9 août 2022, le 1er avril 2023.

Pour aller plus loin :

• Approfondir la loi Climat et résilience
• Suivre l’actualité en matière d‘immobilier

• Retrouver l’article d’origine sur Le Monde