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Alors qu’à Paris, le prix au mètre carré a dépassé les 10 000 euros, il est de plus en plus difficile de se loger. Notamment pour les ménages modestes. Bien souvent, ces derniers ont des revenus trop élevés pour obtenir un logement social, mais pas assez pour devenir propriétaires. Toutefois, il existe une solution : le bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif, instauré par la loi Alur de 2014 et lancé en 2017, permet d’acquérir sa résidence principale à des prix 20 à 50 % moins chers que les prix du marché. Le principe est simple : la personne achète sa maison ou son appartement, tout en louant le terrain sur lequel il est bâti. Mais attention, il y a certaines conditions à respecter.
Dissocier le foncier du bâti
Depuis le 6 avril dernier, la foncière de la ville de Paris propose des logements neufs à 5 000 euros le mètre carré. Soit la moitié du prix moyen du mètre carré dans la capitale. Et cela, grâce au bail réel solidaire. Ce dernier, qui s’est inspiré du modèle des Community Land Trust anglo-saxons, repose sur la dissociation du foncier et du bâti.
Concrètement, l’acquéreur achète sa maison ou son appartement à titre de résidence principale. Mais pas le terrain. Il le loue à un organisme de foncier solidaire (OFS). C’est ce dernier qui achète le terrain et qui le conserve à vie. L’OFS passe ensuite par un intermédiaire, comme une coopérative HLM, pour construire et commercialiser les logements.
C’est donc de cette manière, en économisant le prix d’achat du terrain, que les prix peuvent être aussi attractifs.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au bail réel solidaire ?
Ce dispositif s’adresse aux ménages modestes. Des conditions de ressources ont donc été définies. Ces dernières sont fixées annuellement par l’État et dépendent de la région où se situe le bien et du nombre de personnes qui occupent le logement. À titre d’exemple, en 2021, pour un appartement situé à Paris et occupé par un couple sans personne à charge, le revenu fiscal de référence N-2 ne devra pas dépasser 45 586 euros.
Autre condition. Comme le prévoit l’article L255-1 du code de la construction et de l’habitation, le logement doit obligatoirement être occupé à titre de résidence principale. Et cela, durant toute la durée du bail, soit entre 18 et 99 ans. À noter que ce bail longue durée est « rechargeable ». Cela signifie qu’en cas de vente, donation ou succession, le nouvel occupant bénéficiera de la durée initiale du bail. De cette façon, le bien ne perd pas de valeur.
Enfin, le propriétaire du logement doit verser chaque mois, à l’organisme foncier, une redevance. C’est-à-dire un loyer pour la location du terrain. Ce dernier est plus que raisonnable puisqu’il est de l’ordre de 1 à 4 € par mètre carré habitable, selon la localisation du bien. Ce loyer s’ajoutera aux mensualités d’emprunt, ainsi qu’aux charges de copropriété et impôts locaux.
Quels avantages présente le bail réel solidaire ?
Le principal avantage du bail réel solidaire réside dans l’économie du prix d’achat du terrain. De quoi faire baisser les prix des logements de 20 à 50 % selon le secteur. De même, les prix de vente sont eux aussi encadrés. Ils doivent respecter les plafonds de prix du prêt social location-accession (PSLA). L’objectif du bail réel solidaire étant également d’éviter toute spéculation, la revente est conditionnée, comme la vente, aux plafonds de prix et de ressources du PSLA.
Autre avantage non-négligeable, la TVA à taux réduit. En effet, dans le cadre de logements neufs, cette dernière est fixée à 5,5 %, au lieu de 20 %. Pareillement, il est possible de financer l’achat d’un logement neuf en BRS grâce au prêt à taux zéro (PTZ). À noter que certaines communes peuvent de plus décider d’octroyer des abattements de taxe foncière de 30 à 100 %.
Enfin, outre l’avantage financier, le bail réel solidaire offre de vrais droits immobiliers. Le ménage possède des « droits réels » sur le bien. Il peut le vendre ou le transmettre à ses enfants comme n’importe quel autre bien. Lors de la mutation, le contrat est renouvelé pour une durée identique à la durée initiale.
Des programmes partout en France
Lille a été la première, fin 2017, à proposer des logements en BRS. Depuis, le dispositif s’est étendu à presque toutes les grandes agglomérations françaises. En mai 2020, on recensait plus de 65 offices fonciers solidaires en France.
Ainsi, on en trouve un peu partout en Île-de-France, mais aussi à Rennes, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg…
Si ce dispositif a séduit les ménages souhaitant devenir propriétaires, il plaît aussi beaucoup aux municipalités. Effectivement, les logements en bail réel solidaire sont prix en compte dans le nombre de logements sociaux imposés par la loi SRU.
Pour aller plus loin :
- Tout savoir sur le bail réel solidaire
- Suivre l’actualité en matière d’Immobilier
- Retrouver l’article d’origine sur Le Figaro Particulier.fr