Jusqu’à 20 ans pour dénoncer un vice caché

20/12/2021

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Jusqu’à 20 ans pour dénoncer un vice caché

Selon la loi, l’acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un délai de deux ans, après la découverte d’un vice caché, pour réclamer une diminution de prix, voire remettre en cause la vente. Mais le 8 décembre dernier, la Cour de cassation a affirmé que le délai pour invoquer un vice caché après un achat immobilier, pouvait en fait courir jusqu’à 20 ans. Pour rendre sa décision, cette dernière s’est appuyée sur l’article 2 232 du Code civil. Ce dernier prévoit de manière générale que le délai de prescription pour exercer un droit ne peut pas durer plus de vingt ans.

Quand parle-t-on de vice caché ?

Quatre conditions sont nécessaires pour qu’il y ait vice caché :

  • L’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente.
  • Le vice ne doit pas être apparent.
  • Le défaut doit être antérieur à la vente.
  • Le vice doit rendre impropre ou diminuer l’usage de la chose vendue.

Selon l’article 1641 du Code civil ; « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ; ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ; ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Retour sur l’affaire concernée

Cinq ans après avoir acheté un bâtiment, le propriétaire avait saisi la justice après avoir découvert un grave vice caché au niveau de la charpente en bois de la toiture. En raison de cet important défaut qui existait au moment de la vente, il réclamait des indemnités à l’ancien propriétaire.

Or, pour sa défense, l’ancien propriétaire avait avancé que la demande de garantie d’un vice caché devait être présentée dans les deux ans qui suivaient sa découverte. Elle devait aussi respecter la prescription générale de cinq ans. La requête du nouveau propriétaire arrivait donc trop tard et ne pouvait pas être recevable.

La décision de la Cour de cassation

Mais pour la Cour de cassation, la demande du nouveau propriétaire était tout à fait recevable. Selon elle, « le cours d’une prescription peut être suspendu ou interrompu mais, quoi qu’il en soit, c’est la limite générale de vingt ans qui ne peut pas être dépassée en cas de vice caché« .

Le nouveau propriétaire avait fait sa demande entre cinq et six ans après son achat. Sa requête était donc recevable. La Cour de cassation a donc cassé et annulé la décision de la cour d’appel. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon pour être rejugée.

Attention toutefois. Dans le cadre d’achat immobilier, il arrive souvent qu’une clause inscrite dans les actes de vente par les notaires limite les recours en cas de vice caché. Cette clause prévoit notamment que l’acquéreur « fera son affaire » des vices cachés qu’il pourrait découvrir. Ce qui empêche ainsi toutes actions contre le vendeur.

Pour aller plus loin :

  • Retrouver l’article d’origine sur BFM TV