Immobilier : une embellie s’annonce pour les acheteurs

Les prix de l’immobilier continuent de baisser en novembre, selon les indices de prix de l’immobilier Meilleurs Agents – « Les Echos » (IPI). Bien que le marché de l’immobilier continue de s’ajuster, plusieurs voyants tendent vers le vert pour les acheteurs. Le cycle baissier pourrait se poursuivre en 2024. Analyse.

Baisse des prix de l’immobilier

Pas de grande surprise pour le marché de l’immobilier ancien, mais pas de mauvaise nouvelle non plus. Les prix poursuivent imperturbablement, depuis près d’un an, leur descente progressive. Les indices Meilleurs Agents – « Les Echos », publiés au 1er décembre, confirment la tendance. Dans les dix plus grandes villes françaises, les prix au m² ont perdu 0,3 % en moyenne au cours des 30 derniers jours. Sur la totalité du territoire, ce chiffre est moindre : -0,2 %.

« Sur l’ensemble de l’année, on va finir à -1,5 voire -1,6 %. C’est une baisse significative si l’on compare avec ce que l’on a connu ces dernières années. Et le recul devrait être deux fois plus fort en 2024 », analyse Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de Meilleurs Agents. À Paris, en douze mois, les prix ont accusé une baisse de 5,4 %. En cette fin d’année, la pierre parisienne, réputée la plus chère de France, est repassée largement en dessous des 10 000 euros le mètre carré. Elle se négocie actuellement à 9 686 euros.

Si les autres grandes villes de France ne connaissant pas une baisse de leurs prix aussi nette. La tendance baissière semble bien installée. Les prix à Nantes, Bordeaux, Lyon et Marseille décrochent, respectivement -6,7 %, -5,5 %, -7,1 % et -3,2 %. « Sur un an, il n’y a plus que trois grandes villes où les prix sont orientés à la hausse. Il s’agit de Nice, Montpellier et Lille », remarque Thomas Lefebvre. En zones rurales, le marché de l’immobilier fait preuve de plus de résistance. La flambée des prix des dernières années est restée plus mesurée.

Une marge de négociation plus importante

La baisse des prix n’est pas le seul ingrédient qui permet aux experts d’être optimistes pour le marché de l’immobilier. « L’effet pénurie de biens » s’estompe petit à petit selon Meilleurs Agents. « En 2023, nous étions encore dans un marché où l’offre manquait après des années d’euphorie. Les conditions ont changé, l’offre s’est progressivement reconstituée. Ceux qui sont obligés de vendre vont devoir accorder des baisses de prix », constate Thomas Lefebvre.

Le reflux des prix permet aux acheteurs de reprendre la main sur les négociations. Et l’allongement des délais de vente joue en leur faveur. À Paris, il faut désormais une semaine de plus qu’il y a trois mois (74 jours en moyenne) pour conclure une opération selon le dernier baromètre de Meilleurs Agents. De plus, les dernières études notariales notent une légère hausse des rétractations des acheteurs. La conjecture économique anxiogène et l’évolution des prix sont deux causes de ce comportement qui, toutefois, reste assez marginal. Les acquéreurs, plus familiers des critères d’endettement imposés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), maîtrisent davantage leur dossier de financement afin d’éviter un refus de crédit immobilier. Ils ont désormais les cartes en main.

La Banque de France ne lâche pas la bride

Le HCSF reste, toutefois, à cheval sur ses principes. Les normes imposées pour octroyer un crédit immobilier sont strictes. Le gouverneur de la Banque de France a, dans une interview au Républicain lorrain, rappelé aux acteurs du crédit à l’ordre. « Il est souhaitable que l’offre de crédits bancaires reparte maintenant progressivement, mais sans risquer de surendetter les ménages : attention aux suggestions d’oublier les normes de bon sens du HCSF ».

Ce message d’alerte s’adresse directement aux courtiers qui critiquent ouvertement les critères trop stricts du HCSF. Pour rappel, au durcissement des conditions d’octroi, s’est ajoutée, depuis plus d’un an, la hausse constante des taux d’intérêt. Ces deux ingrédients sont les causes directes de la chute de la production de crédits immobiliers (9,2 milliards d’euros en septembre, niveau le plus bas depuis 2015).

L’espoir d’une baisse des taux d’intérêt pour 2024

Cependant, les quelques nuages pourraient vite s’estomper. La prochaine réunion du HCSF, prévue le 4 décembre, prévoit de réfléchir « d’éventuels nouveaux ajustements techniques, sous réserve qu’ils n’entraînent pas de hausse du risque de surendettement ». Un léger relâchement du niveau d’endettement pourrait avoir un réel impact et relancer le marché du crédit.

De son côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) s’est gardée de rehausser une nouvelle fois les taux directeurs, après une dizaine de hausses consécutives. Une bulle de respiration saisie par les professionnels. Le courtier Pretto constate quelques baisses de taux d’intérêt dans certaines grilles dès le mois suivant cette décision. Si ce mouvement ne s’est pas généralisé, il s’agit tout de même d’un signal positif. Autre bonne nouvelle observée par Pretto : le retour des décotes pour les profils emprunteurs attractifs. Les professionnels du crédit immobilier semblent donc vouloir repartir à la conquête de clients. Attention, toutefois, tout n’est pas rose. Des taux d’intérêt à 5 % sont appliqués aux profils les moins attractifs. Globalement, le comportement des banques et courtiers laisse présager une stabilisation des taux d’intérêt dans les prochains mois. Affaire à suivre.

Pour aller plus loin :

• S’informer en matière d’Immobilier
• Retrouver l’article d’origine sur les Echos