UN PATRIMOINE.FRAlors que les ventes immobilières chutent, le marché locatif est, lui aussi, dans un tournant décisif, notamment avec la mise en place du DPE obligatoire pour les propriétaires-bailleurs. Cette nouvelle contrainte législative change la donne et vient poser la question du juste prix. Comment fixer le loyer de son bien immobilier pour éviter la vacance locative ? Éléments de réponse.
Le marché, un bon indicateur
Le parfait équilibre n’est jamais simple à trouver… même en matière de loyer. Trop haut, le bien ne se louera pas. Trop bas, le propriétaire essuie un manque à gagner. Avant de poster une annonce pour la location d’un bien immobilier, il est indispensable d’étudier le marché locatif local.
Pour certaines villes, l’exercice est plus simple que pour d’autres. « Pour les grandes métropoles où le loyer est plafonné, il vaut mieux se coller à la limite autorisée », suggère Lætitia Caron, directrice générale de PAP.fr. En effet, la demande étant forte dans les grandes villes, le risque de vacance locative est faible. Plus spécifiquement, pour Paris et la petite couronne, un outil, disponible sur le dite de la direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL), indique le prix plafond en fonction du nombre de pièces, de la surface et de l’adresse du logement.
L’état du logement, un critère de taille
D’autres outils peuvent aussi aider les propriétaires-bailleurs à mieux cerner le juste prix. Les données communiquées par le Ministère du logement, mais aussi la « carte des loyers », mise en place par le gouvernement en partenariat avec l’Anil, Leboncoin et SeLoger, sont de bons moyens de se faire une idée du marché locatif. Il s’agit toutefois d’un indicateur général qui ne se suffit pas pour déterminer le prix d’un loyer. En effet, plusieurs paramètres propres au logement peuvent faire varier le prix du loyer. Par exemple, les meublés peuvent être loués « environ 10 % plus cher qu’un bien similaire en nu », selon Lætitia Caron. « En revanche, dans les zones rurales ou peu tendues, une passoire énergétique sera plus dévalorisée que dans les grandes villes, avec une décote de l’ordre de 5 à 10 % ».
Évaluer correctement son bien immobilier est primordial. Car, une fois le bail de location signé, il est difficile de corriger le loyer si le locataire est dans les lieux. Pour rappel, une hausse annuelle est possible et sera indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Les travaux d’amélioration du logement sont également une autre possibilité de revoir le loyer en cours de bail. Attention, cependant, pour ce faire, le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié du loyer. Dans ce cas, la hausse est plafonnée annuellement à 15 % du montant total des travaux.
Un coup de pouce pour louer moins cher
Outre les outils donnant accès à des données, les propriétaires-bailleurs peuvent aussi décider de louer moins cher que la prix du marché. Cette décision est bien évidemment stratégique. Elle permet de bénéficier du dispositif Loc’Avantages. Ce dernier offre une réduction d’impôt pour les propriétaires-bailleurs qui acceptent de louer leur bien entre 15 % et 45 % en dessous des prix pratiqués sur le marché. Concrètement, plus le montant du loyer est faible, plus la réduction d’impôt est importante.
Toutefois, ce dispositif est assorti de conditions. Les passoires thermiques et les meublés sont d’office exclus. Le propriétaire-bailleur doit choisir un locataire ayant des ressources ne dépassant pas le montant prévu par le dispositif et la location doit être d’une durée de 6 ans minimum. Des critères peu nombreux, mais exigeants.
Pour aller plus loin :
- Découvrez la carte des loyers
- S’informer en matière d’Immobilier
- Retrouver l’article d’origine sur les Echos