Immobilier : la Cour de cassation pose une nouvelle condition de rétractation sans pénalité

07/01/2023

Dans une décision rendue le 14 décembre 2022, la Cour de cassation a modifié sa jurisprudence. Pour que la condition suspensive au crédit immobilier soit satisfaite, le prêt octroyé aux acheteurs doit désormais être équivalent au montant indiqué dans la clause. Dans le cas contraire, l’acheteur peut se rétracter sans pénalité.

Crédit immobilier et promesse de vente : les points de vigilance

Presque passée inaperçue, la décision de la Cour de cassation est, pourtant, importante dans un contexte de progression des taux d’intérêt. En effet, elle vient ajouter un point de vigilance supplémentaire dans les conditions suspensives de l’avant-contrat d’une transaction immobilière. Pour rappel les conditions suspensives sont des clauses, insérées dans la promesse de vente ou le compromis de vente, destinées à protéger les deux parties. Si une de ces conditions n’est pas remplie, l’acheteur peut se retirer de la transaction immobilière sans contrepartie financière.

Un avant-contrat comporte des clauses suspensives relatives au crédit immobilier.

Parmi les clauses suspensives, les professionnels prêtent souvent attention au taux d’intérêt indiqué. Mais la remontée des taux expose les vendeurs à quelques dangers supplémentaires. Le taux d’intérêt tout d’abord : si celui indiqué dans l’avant-contrat est trop faible, l’acquéreur pourra se désengager facilement si son taux d’emprunt est plus élevé. Autre point de vigilance, la durée des conditions suspensives. Avec le durcissement des conditions d’octroi de crédit, allonger la durée donne plus de temps à l’acquéreur pour obtenir le financement nécessaire.

La décision de la Cour de cassation qui change la donne

Dernier point de vigilance pour lequel il va falloir désormais redoubler de vigilance : le montant du prêt immobilier indiqué dans les clauses suspensives. C’est l’objet même de la décision rendue le 14 décembre par la Cour de cassation. Le vendeur ne peut contraindre lacquéreur à accepter une offre d’un montant inférieur à celui indiqué dans la promesse de vente. Concrètement, si cela se produit, l’acquéreur se rétracter de la transaction sans devoir au vendeur la commission d’immobilisation.

Si cette décision a son importance, c’est qu’elle vient modifier la jurisprudence établie. « En jugeant ainsi, la Cour de cassation modifie sa jurisprudence puisqu’en janvier 2021, elle avait jugé conforme à la promesse d’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu », souligne l’AFP. En effet, le motif de saisie de la Cour de cassation était que « M. [H] et Mme [B] étaient tenus d’accepter toute offre de prêt d’un montant de 414.000 euros ou inférieur ».

Or, les juges ont statué en faveur des acheteurs. Ces derniers avaient obtenu de leur banque un prêt immobilier de 407 000 euros. En revanche, la clause suspensive indiquait un montant maximale de 414 000 euros. Conclusion selon les juges : les acheteurs ne sont pas tenus de signer l’acte notarié. Ils peuvent se rétracter sans perdre l’indemnité d’immobilisation, ni la commission de vente de l’agence immobilière.

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