Immobilier : le point sur les différents dispositifs de défiscalisation

L’investissement locatif peut être un excellent moyen pour se constituer un patrimoine. Il permet de placer son argent afin de le faire fructifier et d’en retirer les bénéfices. Pour cela, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces derniers permettent d’acheter un bien, de le louer et de profiter d’avantages fiscaux non-négligeables. Mais tous ces dispositifs font régulièrement l’objet de modifications. Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur les différents dispositifs de défiscalisation en vigueur.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel fait partie des plus importants dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement. Succédant au dispositif Duflot, il avait pour objectif de lutter contre les problèmes de logements dans certaines villes. En effet, il devait encourager la construction de logements neufs proposés ensuite à la location à des loyers accessibles à la majorité de la population française dans les zones dites « tendues ».

En s’engageant à louer leur bien 6, 9 ou 12 ans, tout en respectant certaines conditions de loyers, de ressources des locataires et de zones géographiques, les propriétaires pouvaient prétendre à des réductions d’impôts de 12 %, 18 % et 21 %.

Alors qu’il avait déjà été reconduit, le dispositif Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2021. Mais il a finalement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, avec quelques modifications. Tout d’abord, depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel ne concerne plus que les logements faisant partie d’un habitat collectif.

Ensuite, à partir de 2023, les taux de la réduction d’impôt vont commencer à baisser progressivement. Ils seront de 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans et de 15 % pour un engagement de 9 ans. Pour les biens acquis ou achevés en 2024, ces taux tomberont respectivement à 9 % et 12 %. Quant aux propriétaires qui prolongeront leur engagement de location, la réduction d’impôts sera désormais, de 2 et 4,5 % ; contre 3 à 6 % actuellement.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est entré en vigueur en janvier 2019. Il est venu compléter la loi Pinel dans l’ancien. L’objectif de ce dispositif de défiscalisation était d’encourager la rénovation dans l’ancien et ainsi, répondre aux besoins de logements.

En rénovant un bien ancien dans les centres-villes de certaines communes et en s’engageant à le louer sous certaines conditions, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, proportionnellement à la durée d’engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Denormandie devait se terminer le 31 décembre 2021. Mais la loi de finances pour 2020 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 en lui apportant quelques modifications.
À l’origine, ce dispositif ne concernait que les centres-villes des 222 communes labellisées « Cœur de ville ». il est désormais possible d’investir dans l’ensemble de ces communes. De même, la liste des travaux éligibles a été élargie. En plus des travaux de rénovation, les travaux de modernisation ou d’assainissement sont désormais concernés.

Le dispositif Malraux

Le dispositif de défiscalisation Malraux est entré en vigueur en 1962. Il devait permettre de favoriser la sauvegarde et la restauration de quartiers historiques, dans des cœurs de ville.
Les propriétaires d’immeubles anciens et à caractère historique peuvent bénéficier de réductions d’impôt très intéressantes. Pour cela, ils doivent réaliser une restauration complète du logement et s’engager à le louer nu, en qualité de résidence principale, pour au moins 9 ans.

Si le bien est situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur(PSMV) ou dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD), la réduction d’impôt sera de 30 %. S’il est situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou anciennes Zone de Protection Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) la réduction sera de 22 %.
Le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt est toutefois plafonné à 400 000 euros sur 4 ans.

Le dispositif Malraux devait prendre fin le 31 décembre 2019. Mais la loi de finances pour 2020 l’a prorogé, lui aussi, jusqu’au 31 décembre 2022. Les conditions d’applications de ce dispositif de défiscalisation restent cependant inchangées.

Le dispositif Cosse

Il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière le plus récent. Introduit par le Projet de loi de Finances 2016, le dispositif Cosse a remplacé les régimes « Besson Ancien » et « Borloo ancien ». Il a pour objectif de lutter contre la vacance des logements et d’inciter à la pratique de loyers dits « abordables » pour faciliter l’accès au logement pour les plus précaires.

Le dispositif Cosse offre une déduction fiscale sur les revenus fonciers de 15 % et jusqu’à 85 %. Cette dernière va dépendre de la zone géographique du bien ; du niveau de loyer ; des ressources des locataires et du recours ou non à un organisme public ou privé de location.

Alors qu’il devait prendre fin le 31 décembre 2019, la loi de finances pour 2020 a prorogé le dispositif Cosse pour trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2022. Cependant, pour les conventions conclues à compter du 1er juillet 2020, la déduction fiscale dépendra également du respect d’un certain niveau de performance énergétique globale.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard concerne les locations meublées en résidences services. Il offre notamment une réduction d’impôt de 11 % du coût de l’opération répartie sur 9 ans et une récupération de la TVA appliquée sur le prix d’achat (20%).

Pour en bénéficier, il faut que le bien fasse l’objet d’un contrat de location meublé auprès d’un exploitant pour une durée minimale de 9 ans. Le propriétaire doit également relever du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

Alors que ce dispositif de défiscalisation devait prendre fin le 31 décembre 2018, il avait été prorogé pour 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour aller plus loin :

• Consulter la Loi de finances pour 2020
• S’informer en matière d’Immobilier

• Retrouver l’article d’origine sur Le Blog – Gestion de Patrimoine