Encadrement des loyers : attention aux sanctions

Afin de lutter contre la « flambée des loyers » dans les grandes agglomérations françaises, la loi Élan, du 23 novembre 2018, a mis en place l’encadrement des loyers. Ce dispositif concerne tous les logements, meublés ou vides, et loués à usage de résidence principale ou à usage mixte. Concrètement, un propriétaire ne peut pas louer son bien au-dessus d’un loyer de référence, fixé annuellement par arrêté préfectoral. Et gare au non-respect de cette mesure. En effet, depuis le début de l’année, les premières sanctions tombent contre les propriétaires qui n’auraient pas respecté cet encadrement de loyers.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Comme évoqué précédemment, l’encadrement des loyers s’applique aux logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, soit aux logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés. Ce dispositif s’applique également aux logements à usage mixte (professionnel et habitation principale). En revanche, les logements HLM ; les logements conventionnés APL ; les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ne sont pas concernés.

Le propriétaire doit alors demander un loyer respectant un loyer de référence. C’est la préfecture qui fixe ce loyer de référence, chaque année, par un arrêté. On distinguera trois types de loyers de référence :

• Le loyer de référence
• Un loyer minoré qui équivaut au loyer de référence -30 %
• Un loyer majoré correspondant au loyer de référence +20 %

Quand s’applique l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique aussi bien lors de la première mise en location ; qu’au moment de renouvellement du bail arrivé à échéance. Le loyer demandé par le propriétaire ne peut donc pas dépasser le loyer de référence majoré. De même, lors d’un changement de locataire. Le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer de son bien au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL). Sauf dans deux cas :

• Lorsque le loyer initial a manifestement été sous-évalué
• Si des travaux d’amélioration ont été réalisés

Dans ces cas-là, le propriétaire pourra demander un loyer supérieur à l’actualisation IRL. Il ne devra toutefois pas dépasser le loyer majoré.

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, un locataire peut saisir la justice. Cette dernière pourra alors condamner le propriétaire à payer une amende et à rembourser le trop-perçu à son locataire.

Pour rappel, comme le prévoit l’article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un locataire dispose de trois ans, à compter de la signature du bail, pour contester un loyer qu’il juge trop élevé.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Dans certains cas, un propriétaire peut demander un complément de loyer. Une somme qui viendra s’ajouter au loyer de base. Cela est possible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements voisins de même catégorie.

Mais attention, ce complément doit impérativement être justifié et mentionné dans le bail. Dans le cas contraire, le locataire pourra le contester. C’est ce qui est arrivé au propriétaire d’un deux-pièces de 26 m², situé dans le 7e arrondissement de Paris. Comme l’a rapporté Capital.fr, ce bailleur demandait à son locataire un loyer mensuel dépassant de 360 euros le loyer de référence majoré. Ce dernier l’avait alors mis en demeure à deux reprises, avant de quitter le logement.

Pour sa défense, le propriétaire avait alors expliqué qu’il s’agissait d’un complément de loyer résultant de la situation du bien. « Dans le 7e, dans un immeuble classé, dans un quartier disposant de toutes les commodités », cite le magazine. Il s’estimait donc dans son droit. Or, la justice a donné raison au locataire.

Effectivement, ce complément de loyer, même s’il était justifié, n’était pas mentionné dans le bail de location comme l’exige la loi (article 140 III B de la loi Élan). Sans cette mention, le contrat était donc contestable. Le propriétaire s’est alors vu condamné à verser à son locataire le surplus de loyers, ainsi qu’une amende, le remboursement du dépôt de garantie et les frais d’avocat.

Actuellement, de nombreux dossiers concernant des affaires de non-respect du dispositif d’encadrement des loyers sont en cours d’examen. Pour éviter toute sanction, les bailleurs ont donc tout intérêt à bien respecter la loi.

Pour aller plus loin :

• Approfondir la question de l’encadrement des loyers
• S’informer en matière d’Immobilier

• Retrouver l’article d’origine sur Capital.fr