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Fin novembre 2019, la Cour de cassation rappelle que certains dispositifs de défiscalisation immobilière demeurent incompatibles avec les avantages de la donation-partage. Et à ce titre, des parents ayant acquis un bien immobilier avec un dispositif Borloo neuf ont fait l’objet d’un redressement fiscal trois ans après.
Les contraintes des dispositifs d’investissements locatifs aidés
Dans un premier temps, des parents constituent une SCI (société civile immobilière) afin d’acquérir un logement neuf destiné à la location. Ils décident de s’inscrire dans le dispositif Borloo « neuf » pour cette acquisition. Dans ce dispositif d’aide à l’investissement locatif, les ressources du locataire ainsi que le montant du loyer ne doivent pas excéder certains plafonds. Par ailleurs, les propriétaires s’engagent également à louer le logement non meublé durant neuf ans. Ainsi, ont-ils pu bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Borloo, à savoir une déduction au titre de l’amortissement. Il en va de même dans le cadre des autres dispositifs d’investissements locatifs aidés Robien et Besson.
L’investisseur doit garder la pleine-propriété
Quelques temps plus tard, les parents effectuent une donation-partage en faveur de leurs enfants. Cette forme de donation permet aux parents d’organiser la transmission de leur patrimoine de leur vivant. Ils décident pour cela de ne donner que la nue-propriété du bien concerné à leurs enfants et de conserver l’usufruit. Cela permettrait de bénéficier d’un abattement sur la valeur du bien et de réaliser une économie sur la transmission de leur patrimoine. Or, ces dispositifs immobiliers interdisent le démembrement du bien ainsi acquis. Il est impossible de dissocier la nue-propriété et l’usufruit. Et, dans son jugement, le Cour de cassation rappelle que l’investisseur doit garder la pleine-propriété du bien pour toute la période de son engagement. Les parents sont donc contraints de restituer les avantages perçus suite à leur contrôle fiscal.
Ainsi les dispositifs d’investissements locatifs aidés ne permettent pas aux investisseurs de profiter en sus d’un démembrement. Il faut attendre que l’engagement de location s’achève pour éventuellement profiter ensuite une telle donation.
Pour aller plus loin :
- En savoir plus sur les dispositifs Robien, Borloo, Besson
- Faire une donation
- Retrouver l’article d’origine sur lerevenu.com