Ce qui attend le marché immobilier en 2023

Pour les Français, l’immobilier reste toujours une valeur refuge. Nombre d’entre eux rêvent de devenir propriétaires, mais le contexte économique risque de compliquer un peu les choses. En effet, après plusieurs années de taux d’intérêt historiquement bas, les emprunteurs se retrouvent confrontés à une inéluctable augmentation du coût du crédit. Et comme l’a dévoilé le groupe BPCE, le 7 juillet dernier dans ses perspectives sur le marché immobilier en 2023, plusieurs autres chocs attendent les emprunteurs. Inflation, hausse des taux, rénovation énergétique… Le point sur les différents enjeux qui risquent de peser sur le secteur immobilier l’an prochain.

L’inflation

La crise n’a pas entamé l’attrait des Français pour l’investissement immobilier. Au contraire ! La pierre est considérée comme un actif réel protégeant de la perte de valeur de la monnaie. De nombreux ménages ont donc décidé d’investir dans l’immobilier ces dernières années.

Cependant, le choc inflationniste sur le pouvoir d’achat des Français risque de les amener à se montrer plus vigilants dans leurs projets d’achats immobiliers. Voire dans certains cas, à les reporter. En effet, pour l’heure, seuls 21 % des Français estiment que c’est le bon moment pour acheter. Selon les perspectives du groupe BPCE, ce seuil est très inférieur au plus bas atteint pendant la crise sanitaire. Il est également en retrait constant depuis un an.

De même, la part des ménages prévoyant d’acheter un bien immobilier stagne à 18 % depuis novembre 2021. Habituellement, elle enregistre un pic saisonnier en mai-juin. Quant aux primo-accédants, aux jeunes et aux revenus modestes, plus vulnérables au choc inflationniste, on observe un net recul de leurs projets immobiliers.

La remontée des taux

Depuis quelques mois, en raison de la normalisation de la politique monétaire, les taux d’intérêt des crédits immobiliers repartent progressivement à la hausse. Et, comme l’a expliqué Alain Tourdjman, le directeur des études et prospective du groupe BPCE, de plus en plus de ménages devraient se voir refuser des crédits immobiliers. En effet, cette hausse des taux va s’ajouter à la hausse des prix de l’immobilier, à l’application du nouveaux taux d’endettement et au mécanisme du taux de l’usure. Ce qui « devrait rapidement peser sur la solvabilité des ménages accentuant l’éviction des primo-accédants ».

Pour l’heure, le crédit se porterait bien selon la Banque de France. Malgré une tendance haussière, les taux d’intérêt restent encore relativement bas, ce qui n’a pas impacté la production des crédits. Au contraire, cette dernière se situe encore à des niveaux jamais atteints par le passé. Selon les chiffres officiels, le cumul de nouveaux crédits (hors rachats et négociations) a atteint 105 milliards d’euros, entre janvier et mai 2022. Soit 9 % de plus que sur la même période en 2021.

Cependant, les chiffres avancés par la Banque de France seraient dus à un décalage. En raison du temps nécessaire à l’instruction des dossiers, ces chiffres ne prendraient en compte que les crédits qui viennent d’être accordés. C’est-à-dire ceux qui ont été négociés il y a plusieurs mois, lorsque les conditions étaient plus favorables.

En se basant sur une hausse de l’OAT de 2,5 % fin 2022, les taux d’intérêts devraient retrouver leur niveau de 2014 dès 2023. Soit des taux estimés autour de 3,5 % sur 20 ans. « Ce basculement à la hausse des taux d’intérêt doit être interprété comme un arrêt brutal du principal moteur qui assurait la montée des prix immobiliers en France » a expliqué l’économiste aux Échos.

La rénovation énergétique

Autre grand choc qui devrait peser sur le marché immobilier l’an prochain, celui lié à la rénovation énergétique. « La réglementation énergétique en France va passer de l’information et de l’incitation, à la contrainte et à la pénalisation » a déclaré Alain Tourjman.

Effectivement, dès le 1er janvier 2023, 100 000 « passoires thermiques » vont être interdites à la location. De même, près de 650 000 logements vont devoir faire l’objet de travaux dès 2025. Puis, 1,7 million en 2028. Au total, environ 5 millions de logements classés F et G, les plus énergivores, seront concernés par ces nouvelles contraintes. Ce qui correspond à 17 % des résidences principales et 11 millions de ménages. Souvent des personnes modestes et/ou âgées.

Cette rénovation énergétique constitue donc un véritable enjeu, qui aura un impact sur les prix. À titre d’exemple, en Nouvelle-Aquitaine, les logements étiquetés A et B se vendent déjà environ 14 % plus cher que ceux classés F et G. Même tendance en Bretagne. Les maisons référencées F et G s’y vendent 13 % moins cher que celles notées D.

Selon le groupe BPCE, ces contraintes liés à la rénovation énergétique des logements risquent d’entraîner un recul des transactions dans l’ancien de 5 % en 2022 et de 9 % en 2023. Par ailleurs, en raison des problèmes d’approvisionnement, de la hausse des coûts et des difficultés à obtenir des permis de construire dans les zones urbaines, le secteur de la construction neuve devrait lui aussi poursuivre son ralentissement.

Si l’immobilier se portait au beau fixe depuis plusieurs années, l’horizon semble donc dorénavant s’assombrir.

Pour aller plus loin :

• Consulter les perspectives de l’immobilier résidentiel pour 2023 du groupe BPCE
• S’informer en matière d‘Immobilier

• Retrouver l’article d’origine sur Les Échos