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Lors d’une relocation, les propriétaires, qui souhaitent augmenter leur loyer, doivent respecter certaines règles. Sans quoi, ils s’exposent à des sanctions. C’est ce qu’à découvert, à ses dépens, le propriétaire d’un trois pièces d’environ 68 mètres carrés, situé dans le 6e arrondissement de Paris. Lors de la signature du nouveau bail, en octobre 2020, il avait augmenté son loyer de 645 euros. Soit une hausse de plus de 30 %, par rapport au locataire précédent. Un an plus tard, suite à une dégradation de leur relation, la nouvelle occupante décide de contester ce loyer qu’elle juge trop élevé et obtient gain de cause.
Les règles à respecter en cas de révision
Lors d’un changement de locataire, un propriétaire ne peut pas réviser son loyer comme bon lui semble. Il est tenu de respecter des règles strictes. D’autant plus, lorsque le bien se situe dans une zone tendue. C’est-à-dire dans une zone où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Effectivement, dans les zones tendues, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». La loi prévoit toutefois des exceptions :
- Lorsque le loyer n’a pas été révisé dans les douze derniers mois en fonction de l’IRL (indice de révision des loyers).
- Quand le loyer est « manifestement sous-évalué » par rapport au marché du quartier.
- Si le propriétaire a réalisé d’importants travaux d’amélioration de moins de 6 mois.
De plus, Paris applique, conformément à la loi Élan, l’encadrement des loyers. Les propriétaires doivent donc, dans tous les cas, respecter une fourchette de prix réglementaire.
Rappel des faits
Dans l’affaire précédemment évoquée, le propriétaire prévoyait, dans le nouveau bail, un loyer mensuel de 2 700 euros hors charges. Soit environ 39 euros le m². Il demandait également une provision mensuelle pour charges de 175 euros. Or, le locataire précédent payait un loyer de 2 055 euros. La hausse était donc supérieure à 30 %. Paris étant considérée comme une zone extrêmement tendue, il ne respectait donc pas la législation.
Le 20 décembre 2021, soit plus d’un an après la signature du bail et bien qu’elle avait accepté le loyer de 2 700 euros, la locataire a assigné le propriétaire en justice. Leur relation s’était apparemment dégradée suite au refus de ce dernier de changer des fenêtres « fuyardes et brisées ». Elle demandait que son loyer soit ramené à 2 055 euros et exigeait que le trop-perçu lui soit remboursé.
Conformément à l’article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « un locataire dispose de trois ans à partir de la signature du bail, pour contester un loyer qu’il juge trop élevé ». Elle pouvait donc encore revenir sur le bail.
Une révision non justifiée selon la justice
Pour sa défense, le propriétaire a mis en avant une sous-évaluation de son précédent loyer. Ce dernier était de 29 euros le m², alors que le site SeLoger estimait une moyenne de 43 euros le m² dans le 6e arrondissement. Son nouveau loyer, d’environ 39 euros le m², respectait donc les prix du marché dans le quartier.
Mais ces arguments n’ont pas convaincu le Tribunal judiciaire de Paris. Selon lui, l’estimation d’un site internet n’est pas suffisante pour justifier une hausse de loyer. Le propriétaire doit « justifier de loyers de référence représentatifs de l’ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables ». Ce qui n’est pas évident à faire.
Le propriétaire a ainsi été condamné à ramener son loyer à 2 055 euros et à rembourser à sa locataire les trop-perçus de loyers. Soit 9 700 euros. Il doit aussi lui reverser 2 650 euros, correspondant aux charges payées sous forme de provisions et dont le montant ne concordaient pas avec les dépenses réelles.
En revanche, le tribunal n’a pas donné raison à la locataire concernant les fenêtres. Celle-ci n’ayant pas réussi à prouver leur état à son entrée dans l’appartement.
Pour aller plus loin :
- Comprendre comment est fixé le montant d’un loyer
- S’informer en matière d‘Immobilier
- Retrouver l’article d’origine sur Les Échos Investir