Doit-on redouter un risque de bulle immobilière ?

Un risque de bulle immobilière surtout sur Paris

La Banque centrale européenne (BCE) ne modifiera en rien sa politique monétaire de la zone euro. Du moins, c’est ce qu’à laissé entendre Christine Lagarde, nouvellement au commande de l’institution bancaire européenne. En conséquence, il est raisonnable de penser que les taux d’intérêts seront maintenus à leur niveau actuel, très bas, et pour plusieurs années selon certains spécialistes. Ces taux faibles alimentent dangereusement le risque de bulle immobilière, non seulement sur Paris, mais également à travers toute la zone euro. A ce titre, l’étude annuelle de la banque UBS (Global Wealth Management) avait déjà pointé les risques de bulle concernant diverses grandes villes européennes, comme Munich, Amsterdam ou Francfort. C’est à présent au tour de la capitale française d’entrer en zone de turbulences.

L’érosion constante des rendements de l’épargne et des produits de placement a réorienté les investisseurs vers l’immobilier. De ce fait, l’immobilier devient un refuge. En effet, la pierre propose aujourd’hui des taux de rendement bien plus attractifs que les autres marchés. Ce phénomène n’a fait qu’accentuer l’augmentation des prix de l’immobilier, particulièrement à Paris. Les prix des logements parisiens ont enregistré une hausse de 5% sur 2019. Aujourd’hui, l’immobilier résidentiel parisien affiche un taux de rendement de 2 à 3%. L’indice UBS « Global Real Estate Bubble » 2019 estime que les prix des logements dans la capitale française ont atteint un niveau record faisant du coup entrer le marché parisien dans une zone à risque de bulle. Il faut compter 10 000€ du mettre carré en moyenne à Paris. Pour rappel, les prix ont augmenté de 269% depuis 2000. Cependant, les professionnels de l’immobilier tendent à penser que la hausse des prix devrait ralentir.

L’explosion du crédit immobilier octroyé aux ménages se poursuit

Parallèlement, les établissements bancaires français vont maintenir les taux d’intérêt à l’entour de leur niveau actuel, bas. Et, la légère remontée des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) n’aura pas d’incidence réelle sur les taux des crédits accordés aux particuliers. Les banques réalisant de faibles marges sur ces opérations de crédit, se livrent une véritable guerre commerciale car il ne faut pas oublier que le crédit immobilier reste un redoutable outil de fidélisation. Aussi assiste-t-on à un essor du crédit immobilier sans précédent en France. Fin octobre 2019, la Banque de France annonçait une production de 1 066 milliards d’euros (hors renégociations). Le Conseil supérieur du notariat pour sa part communiquait un peu plus de 1,05 million de vente (hors constructions neuves), soit une progression de 10,4% sur l’année.

Grâce à l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit immobilier, de nombreux français sont parvenus à devenir propriétaires de leur logement. En effet, avec l’allongement de la durée d’emprunt et un apport personnel moindre exigé, l’accès au crédit immobilier s’est étendu aux ménages à revenus modestes. Cette surchauffe de l’activité immobilière combinée à la forte croissance du crédit inquiètent les autorités. C’est ainsi que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rappelé les banques à l’ordre. Craignant un surendettement toxique des ménages, le Haut Conseil a préconisé le respect d’un taux d’endettement maximal de 33% des revenus nets, ainsi qu’une durée d’emprunt limitée à 25 ans. Mais pour l’heure, ces recommandations de prudence ne font l’objet d’aucune contrainte envers les établissements financiers. Rehausser de quelques points les taux suffirait aux banques pour améliorer leur marge. Et une meilleure maîtrise de l’endettement des français n’induirait pas un retour à l’austérité.

Ainsi le contexte actuel reste très favorable à la renégociation des crédits pour en baisser le taux. En revanche, trouver le bien correspondant à ses critères de recherche s’avère plus compliqué. Cependant, les banques devraient prochainement se montrer plus prudentes dans les conditions d’octroi de crédit.

Pour aller plus loin :

• Consulter l’étude de l’UBS
• En savoir plus sur le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)
• Consulter les taux indicatifs des OAT

• Consulter l’article d’origine sur challenges.fr