Un investissement Pinel est-il toujours rentable?

Un récent rapport commandé par le gouvernement préconise certaines modifications du dispositif Pinel afin de le rendre moins coûteux et plus efficace en terme de baisse des loyers. En revanche, hors de question de supprimer un tel dispositif si utile au secteur de la construction. L’IGF (Inspection générale des finances) et le CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) estiment que la disparition du dispositif Pinel aurait un impact sur le marché de la construction délicat et imprévisible. Le rapport rédigé par ces deux instances prône donc une évolution du dispositif, notamment en instaurant des plafonds d’attribution en fonction des besoins territoriaux et régionaux. Mais l’investissement Pinel demeure-t-il toujours rentable ? Rien de moins certain si l’on prend en compte les prix plus élevés du neuf comparés à l’ancien.

Un dispositif coûteux pour des résultats mitigés

L’investissement locatif Pinel donne droit à une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt est conditionnée à l’acquisition de logements neufs, de biens en cours de réhabilitation ou encore de locaux transformés en logements par exemple. Ces logements doivent être destinés à la location et les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Ainsi, le dispositif a favorisé le développement du parc locatif privé avec plus de 131 000 logements ayant bénéficié de l’avantage fiscal depuis 2014. Mais tout cela a un coût trop élevé selon ce même rapport : 2 milliards d’euros par an, tous dispositifs confondus (Scellier, Duflot,…).

De plus le rapport souligne l’inadéquation entre la construction de logements neufs et les besoins territoriaux. Les politiques locales et les nécessités en terme de types de logements ne semblent pas être suffisamment prises en compte. A tel point que le rapport envisage de moduler l’avantage fiscal en fonction des besoins territoriaux.

Cependant, afin de ne pas provoquer une rupture d’égalité contraire à la constitution, le rapport propose de faire évoluer l’abattement fiscal octroyé en une subvention. Du coup, l’investissement Pinel perdrait tout intérêt aux yeux des Français motivés par une réduction d’impôt. Mais les auteurs du rapport dressent un bilan plus que mitigé concernant le premier objectif du dispositif Pinel. En effet, la réduction des loyers engendrée est bien plus faible qu’attendue.

L’investissement Pinel pas toujours rentable en fonction de certains facteurs

Enfin, le rapport laisse apparaître que l’investissement locatif Pinel ne serait pas systématiquement rentable. La cause principale responsable de cette situation réside dans « le surcoût moyen du Pinel par rapport à l’ancien, estimé à 32 % ».

Rentabilité d’un investissement locatif avec revente au bout de 9 ans (montants exprimés en euros)

Rendement global de l’opération selon le prix de revente	Immobilier Pinel	Immobilier ancien
Stabilité des prix : vente à 2 590 €/m²	-16 254	-11 364
-2,8 % par an (- 23 % sur neuf ans) : vente à 2 000 €/m²	-48 704	-53 690
-0,4 % par an (-3 % sur neuf ans) : vente à 2 500 €/m²	-21 204	-17 820
+3,4 % par an (+35 % sur neuf ans) : vente à 3 500 €/m²	33 796	53 919
+1,6 % par an (+16 % sur neuf ans) : vente à 3 000 €/m²	6 296	18 049

Table:BFM-IMMO Source :IGF, CGEDD

Ainsi, la comparaison effectuée dans le rapport entre un investissement Pinel et un investissement équivalent dans l’ancien avec 30% de décote montre l’importance de la plus-value ou moins-value réalisée lors de la revente du logement neuf après 9 ans. Un investissement Pinel sera rentable en cas de hausse des prix de l’immobilier (+1,2% par an sur 9 ans). Dans le cas contraire, la rentabilité d’un investissement Pinel sera nulle, voire négative. En somme, un investissement Pinel ne serait rentable qu’une fois sur deux par rapport à l’achat d’un bien ancien sans réduction d’impôt.

Pour aller plus loin :

• Les réductions d’impôt du dispositif Pinel
• En savoir plus sur l’investissement locatif Pinel
• Prendre connaissance de l’Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel

• Retrouver l’article d’origine sur lavieimmo.com