UN PATRIMOINE.FRLes chiffres du quatrième trimestre, publiés le 8 février dernier, par l’Association française des sociétés de placement immobilier, confirment les difficultés rencontrées par les SCPI. Depuis le retournement du marché immobilier, les sociétés civiles de placement immobilier ne parviennent pas à redresser la barre. Le point sur la collecte, la performance et la liquidité de ce placement financier en perte de vitesse.
Une collecte retombée à son niveau de 2020
D’après les chiffres publiés par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la collecte brute annuelle 2023 atteint 7,7 milliards d’euros. Après le record de l’année 2022, ce bilan est « un retour à la moyenne de 2018-2020 » selon le rapport. La collecte annuelle nette, estimée à 5,7 milliards d’euros, rejoint le niveau de 2020, année particulière liée à la crise du Covid-19. Pour retrouver des niveaux de collecte aussi bas, il faut remonter à 2016. Autrement dit, le marché des SCPI a connu des jours meilleurs qu’en 2023. Toutefois, sur le quatrième trimestre, la collecte nette reste positive et s’élève à 1,24 milliard d’euros.
Principal critère de performance des SCPI, le taux moyen de distribution reste stable par rapport à 2022, en dépit des turbulences du marché. Il s’établit à 4,52 % en 2023. « Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente », souligne Jean-Marc Coly, le président de l’Aspim.
2,1 milliards d’euros de parts à racheter
Les performances restent globalement au rendez-vous. Cela signifie donc que les loyers continuent d’être encaissés et que les investisseurs perçoivent leurs parts. Toutefois, le bilan de l’Aspim note « un volume significatif d’ordres de rachat, totalisant 1,3 milliard d’euros en prix de souscription » au quatrième trimestre. Mais, au total, 2,1 milliards d’euros de parts sont en attente de rachat. Car, au trimestre précédent, 500 millions d’euros de parts n’avaient déjà pu être rachetées. Ce qui contribue probablement à alimenter la défiance des investisseurs. Le médiateur de l’AMF avait publié un avis, le 1er février, enjoignant les investisseurs qui n’arrivent pas à vendre leurs parts à prendre leur mal en patience.
L’Aspim, dans son bilan, contraste ce constat en soulignant que toutes les SCPI ne sont pas concernées par ce mouvement. Sur un total de 216 SCPI, 121 SCPI gérées par 40 sociétés n’avaient aucune part en attente de rachat fin 2023. Ces dernières, par ailleurs, ont réalisé l’essentiel de la collecte brute du quatrième trimestre. Elles cumulent 80 % de l’ensemble des souscriptions.
Une faible collecte, des investisseurs qui se retirent, autant d’éléments qui ont poussé de nombreuses SCPI a revoir à la baisse la valeur de leurs actifs. Entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, le prix de part (pondéré de la capitalisation) des SCPI a reculé de 4,9 % en moyenne. L’Aspim se veut toutefois rassurante pour la suite : « les prix des parts devront, début 2024, tenir compte de ces valeurs d’expertise de fin d’année et intégrer d’éventuels ajustements, nécessaires pour relancer la collecte ».
Les OPCI, le maillon faible
Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) grand public ont, selon l’Aspim, accusé le coup le plus dur en 2023. La décollecte enregistrée s’élève à 3 milliards d’euros sur 12 mois. Le quatrième trimestre enregistre à lui seul 1,3 milliard d’euros de sortie, bien plus qu’au trimestre précédent. La performance des OPCI est en berne en 2023 (-7,6%).
Les SCPI en assurance-vie sont également mises à mal. Les sociétés civiles support d’unité de compte immobilières, insérées dans les contrat d’assurance-vie, accusent une décollecte nette de 543 millions d’euros pour l’année 2023. La remontée rapide des taux d’intérêt a clairement impacté les SCPI.
Pour aller plus loin :
- Pour approfondir, lisez le communiqué de l’Aspim
- S’informer en matière d’Assurance-vie
- Retrouver l’article d’origine sur Les Echos