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Nous l’avons vu pendant la crise du Covid-19, les marchés financiers et immobiliers sont fortement influencés par les politiques économiques et monétaires. La guerre en Ukraine et les sanctions prises contre la Russie vont donc avoir des répercussions sur l’économie et l’immobilier en France. Les premiers impacts se font d’ailleurs déjà ressentir. Quels sont-ils et à quoi faut-il s’attendre par la suite ? Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) ont analysé la situation, le 2 mars dernier.
Inflation et taux d’intérêt
La guerre en Ukraine, première guerre d’agression transfrontalière en Europe depuis 1945, a instauré un climat d’incertitude. Ce contexte pourrait entraîner les ménages à se constituer une épargne de précaution. Il risque également d’inciter les entreprises à un attentisme sur les investissements. Ce qui ralentirait la vitesse de circulation de la monnaie.
Selon les analyses des deux conseilleurs de L’IEIF ; « entre goulot d’étranglement sur l’offre en biens manufacturiers, baisse du pouvoir d’achat et comportement de précaution, les revenus des ménages et les profits des entreprises pourraient être amputés, ce qui pèserait sur les emplois de bureaux, la demande placée et la solvabilité immobilière des agents privés ».
Jusqu’au 24 février, l’augmentation des prix en Europe était principalement causée par la hausse des prix de l’énergie et les tensions engendrées sur les chaînes d’approvisionnement par la crise du Covid-19. Or, avec la guerre en Ukraine, les prix de l’énergie vont s’envoler et l’inflation va connaître une nouvelle dynamique. Une situation qui, si elle venait à perdurer, pourrait engendrer des demandes de compensation salariale. De même, l’isolement économique de la Russie va entraîner un morcellement du commerce mondial. Ce qui devrait encore renforcer l’inflation.
Pour ce qui est des taux d’intérêts réels (déduction faite de l’inflation), ils devraient rester négatifs, voire encore baisser. Une configuration qui serait favorable à l’immobilier. Tout va dépendre de « l’ancrage de l’inflation dans les circuits économiques ». Si celui-ci reste fort, les mesures prises en réponse par la Banque centrale européenne (BCE) seront plus importantes. Et donc la normalisation sera plus rapide.
Qu’en sera-t-il pour l’immobilier ?
En Europe, les perspectives d’une stagflation sont de plus en plus importantes. Pour rappel, la stagflation est une situation économique où la stagnation de l’activité économique (faible croissance économique et chômage élevé) se conjugue à la hausse des prix (inflation). Résultats : les loyers augmentent par le mécanisme d’indexation. Mais, les revenus des locataires étant affaiblis, ces hausses sont leurs sont difficilement applicables. Ce qui n’est pas le cas pour les entreprises, qui pour la plupart peuvent répercuter ces hausses de loyers sur leurs prix de vente.
La France a déjà connu plusieurs périodes de stagflation, tantôt favorables, tantôt néfastes à l’immobilier. La première, provoquée par les chocs pétroliers de 1973 et 1979, a été plutôt favorable au marché immobilier. De « très négatifs » au début de la crise, les taux réels de long terme étaient finalement devenus très positifs en sortie.
En revanche, au début des années 1990, la deuxième période de stagflation en France fut moins clémente avec l’immobilier. Pour cause, elle découlait de l’éclatement d’une bulle immobilière. Enfin, les deux autres périodes de stagflation qu’a connues la France ont été de courte de durée. D’origine immobilière, la crise financière globale de 2008 a été très néfaste à l’immobilier, contrairement à la crise Covid. Bien que violente, cette dernière a été très courte et n’a eu qu’un effet passager.
Pour l’heure, avec la guerre en Ukraine, les marchés immobiliers européens n’enverraient pas de signaux particuliers, explique l’IEIF. « La fragmentation du marché immobilier à l’œuvre durant la crise Covid se corrige lentement par une convergence des performances des différents segments » concluent les deux conseillers.
Pour aller plus loin :
- Télécharger le communiqué de presse de l’IEIF
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