Les SCI doivent-elles opter pour l’impôt sur les sociétés

La majorité des SCI (Sociétés civiles immobilières) sont soumises à l’impôt sur le revenu (l’IR). En effet, ce régime d’imposition s’avère souvent plus avantageux pour les associés. Cependant, il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (l’IS), comme le stipule l’article 206-3 du Code général des impôts. Cette option pour l’IS permet parfois d’optimiser la fiscalité d’une SCI, et de ses associés. Elle peut également entraîner de fâcheuses conséquences fiscales à long terme. Aussi la Loi de finances 2019 autorise à présent de pouvoir renoncer à l’IS sous certaines conditions. Il faut toutefois rappeler le caractère irrévocable de cette renonciation. Alors les SCI doivent-elles opter pour l’impôt sur les sociétés ou y renoncer ?

Modalités de renonciation à l’option à l’IS

Auparavant, l’aspect irrévocable de l’option pour l’impôt sur les sociétés pouvait se révéler préjudiciable sur le long terme pour les SCI. Afin d’améliorer ce point, la Loi de finances pour 2019 permet donc aux SCI de renoncer à l’IS. Elles pourront faire valoir ce droit pour les exercices clos depuis le 31 décembre 2018, et durant les 5 exercices suivants le passage à l’IS. Après quoi, les SCI qui auront décidé de rester à l’IS ne pourront plus repasser à l’IR et celles ayant décidé de revenir à l’IR ne pourront plus opter pour l’IS.

Les démarches à effectuer pour renoncer à l’option à l’IS sont simples. La SCI doit notifier au fisc sa renonciation à l’option avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte de l’IS de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation.

L’impact fiscal sur les SCI

Dès lors qu’une SCI a renoncé à l’option à l’IS, elle ne peut plus faire marche arrière, la renonciation est irrévocable. Le changement de régime fiscal qui s’en suit a des conséquences importantes. Dans un premier temps, une liasse fiscale devra être déposée dans les 60 jours suivants la modification de régime.

Mais la difficulté principale pour les SCI concerne les plus-values immobilières latentes qui devront immédiatement être imposées à l’IS, avant le retour à l’IR.

Autre point fiscal délicat pour les associés de ces SCI : les bénéfices mis en réserve. Ceux-ci seront alors considérés comme immédiatement distribués et imposés comme des revenus de capitaux mobiliers.

Dans quel cas opter pour la renonciation à l’option à l’IS

La renonciation à l’IS permet de retrouver un cadre fiscal de taxation des plus values immobilières plus favorable à long terme. Il implique néanmoins une taxation immédiate des plus values latentes, comme des bénéfices mis en réserve. Ce choix sera donc d’autant plus envisageable que ces plus values et bénéfices seront faibles. Dans tous les cas, le recours à un conseil éclairé sera de mise. Un avocat fiscaliste, un expert comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pourront ici s’avérer précieux.

Pour aller plus loin :

• Consulter l’article 206-3 du Code général des impôts (CGI)
• En savoir plus sur le champ d’application de l’IS

• Retrouver l’article d’origine sur lerevenu.com