Immobilier : un nouveau statut du bailleur privé pour remplacer la loi Pinel ?

07/12/2022

Le vote du projet de loi de finances 2023 (PLF) confirme la fin du dispositif de défiscalisation Pinel classique et ouvre la voie à un nouveau chapitre : un nouveau statut du bailleur privé. Évoqué depuis plusieurs années, ce dispositif viendrait harmoniser la fiscalité immobilière et mettrait fin aux dispositifs de défiscalisation propre à l’investissement locatif dans le neuf.

Fin du Pinel : des conséquences pour les investisseurs

Fin progressive du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel dès 2023

Le suspense touche à sa fin. Le recours à l’article 49.3 pour voter le projet de loi de finances pour 2023 a coupé court aux débats autour de la date de la fin du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Finalement, comme prévu initialement, les taux de réduction d’impôt appliqués vont être progressivement revus à la baisse dès la 1er janvier 2023.

Pour rappel, le dispositif de défiscalisation Pinel offre une réduction d’impôt aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier neuf destiné à la location. Ainsi, pour un investissement locatif dans le neuf réalisé en 2023, un particulier bénéficiera des taux suivants :

  • 10,5 % sur 6 ans de location, au lieu de 12 %.
  • 15 % sur 9 ans, au lieu de 18 %.
  • 17,5 % sur 12 ans, au lieu de 21 %.

Une nouvelle baisse sera appliquée à ces taux, pour la dernière année du dispositif, en 2024. Moins intéressant pour les investisseurs, cette ultime version du Pinel cohabitera avec une autre version du dispositif, plus exigeante : le Pinel +.

Le statut du bailleur privé, une véritable réforme de la fiscalité immobilière

La loi Pinel représente actuellement la moitié des ventes des promoteurs immobiliers aux particuliers. Pour éviter un effondrement des ventes immobilières et, par ricochet, une crise du logement, le gouvernement tente de lui trouver un remplaçant. Depuis plusieurs années, un mécanisme incitatif est envisagé. Il semblerait qu’il voie le jour très prochainement. Le statut du bailleur privé viendrait donc prendre la place du Pinel, avec l’ambition d’harmoniser la fiscalité immobilière. L’idée est d’imposer la même méthode de calcul à tous les investissements locatifs.

Le « régime universel d’investissement locatif privé », nom officiel du statut du bailleur privé, reposerait sur l’application d’un taux d’amortissement. Autrement dit, chaque année, un amortissement de la valeur du bien pourrait être appliqué permettant ainsi aux bailleurs de réduire le montant de leurs revenus fonciers, et donc leur imposition. En contrepartie, le régime imposerait des loyers inférieurs aux tarifs du marché, comme la loi Pinel.

Vers une ère de la cohabitation

Le ministre en charge du logement, Olivier Klein, a donc déjà commencé les consultations avec les différents acteurs du logement. Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment, a, quant à lui, précisé que des travaux avec plusieurs députés membres de la commission des finances débuteront dès janvier pour définir les contours de ce statut. Toutefois, les bases semblent déjà être posées. Le ministre en charge du logement a annoncé que le nouveau régime comportera des obligations sociales et environnementales.

L’immobilier ancien, comme le neuf, est concerné par ce nouveau statut de bailleur privé. Il devra donc cohabiter avec les dispositifs existants, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et « Loc’Avantages ». Une tâche délicate puisque le statut LMNP permet déjà d’amortir son bien. Et « Loc’Avantages » propose un système de décote appliqué aux loyers. Cependant, aucune annonce claire n’a été faite concernant le taux d’amortissement. Pour rendre le statut attractif, il devrait être fixé de telle sorte à permettre aux investisseurs de réaliser des économies d’impôt.

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