IFI et abattement sur les biens détenus en indivision

Tous les ménages dont le patrimoine immobilier excède 1 300 000 € sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Outre les biens immobiliers détenus directement ou indirectement, les biens détenus en indivision sont également concernés. Dans ce cas, la valeur à déclarer est celle liée à la quote-part du bien concerné. Cependant, comme pour tout bien immobilier, il est possible d’appliquer une décote sur la base taxable dudit bien. Quel est le montant de l’abattement admis pour un bien indivis ? Comment est-il déterminé et appliqué ? Explications.

Un abattement proportionnel aux difficultés de revente

Pour l’administration fiscale, la valeur d’un bien est celle à laquelle il pourrait être vendu. Cependant, certains facteurs peuvent venir la minorer. C’est le cas par exemple de certaines caractéristiques du bien (superficie, qualité de la construction…) ou de son environnement (nuisances sonores, commerces éloignés…). La détention d’un bien en indivision constitue aussi un motif de décote.

Si un propriétaire arrive à justifier des difficultés qu’il rencontrerait à revendre son bien, une décote peut être appliquée. Ainsi, un abattement de 30 % est prévu pour une résidence principale. Pour les autres types de biens, ce taux varie de 5 à 40 %.

Pour les biens détenus en indivision, le fisc admet un abattement compris entre 10 et 30 %.

Aucune règle précise pour les biens détenus en indivision

L’administration fiscale n’a toutefois prévu aucune règle précise concernant l’abattement sur les biens détenus en indivision. C’est au propriétaire de déterminer lui-même le taux à appliquer sur la valeur de son bien en fonction des contraintes qu’il rencontrerait pour revendre son bien.

Cependant, il est conseillé aux contribuables d’être prudents au moment d’appliquer un abattement sur un bien indivis. En effet, la jurisprudence ne leur est pas toujours favorable. Plusieurs arrêts auraient revu à la baisse le montant de la décote appliqué par un contribuable détenant un bien en indivision.

C’est notamment le cas d’une personne possédant un bien en indivision avec sa mère. Alors qu’elle avait demandé un abattement de 20 %, la Cour de cassation avait réduit cette décote à 5 %. Dans un arrêt datant du 30 septembre, la Haute-juridiction avait justifié sa décision en expliquant que cette indivision était simple et ne constituait pas une difficulté pour la vente de ce bien.

Effectivement, une indivision à deux ne présente pas les mêmes complications qu’une indivision à six. Tout va donc dépendre de la situation du contribuable. C’est ce qu’a expliqué Stéphane Absolu, directeur associé chez Pyxis conseil, au site Capital.fr. « Pour une indivision à deux où le contribuable arrive à prouver qu’il n’y a plus aucun contact entre les deux propriétaires, que les relations sont très tendues, qu’il y a un juge, que la vente du bien serait compliquée… on peut demander une décote ». Mais cette dernière ne sera pas forcément automatique.

Il en est de même pour chaque type de biens : bien loué, bien démembré, bien détenu en SCI, bien classé monument historique… À noter toutefois, qu’il est possible de cumuler les décotes. Par exemple pour un bien indivis donné en location. À condition, toujours, que le propriétaire puisse justifier de l’abattement appliqué, si nécessaire devant un juge.

Pour aller plus loin :

• Tout savoir sur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
• Suivre l’actualité en matière d’Indivision
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