IFI : dans quels cas des décotes sont possibles ?

Comme chaque année, les contribuables soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doivent déclarer la valeur vénale de leurs biens et droits immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition. Un exercice complexe et délicat, puisque c’est aux contribuables eux-mêmes d’estimer la valeur de leurs biens.

La valeur vénale d’un bien immobilier se définit comme le prix qu’aurait pu en tirer le propriétaire s’il l’avait vendu. Pour évaluer la valeur de leur patrimoine, les contribuables doivent donc se baser sur les prix du marché. Pour ce faire, ils peuvent effectuer des comparaisons avec des transactions de biens présentant des caractéristiques physiques, juridiques et économiques, proches. Cependant, entre les erreurs qui peuvent découler des difficultés de cette évaluation et la tentation de certains à sous-évaluer la valeur de leurs biens, l’administration fiscale veille au grain. Si elle estime qu’une évaluation est insuffisante, elle va elle-même procéder à ces comparaisons. Et dans certains cas, en fonction des caractéristiques juridiques spécifiques des biens, elle peut accepter des décotes exceptionnelles.

Bien détenu en indivision

En règle générale, l’administration fiscale admet une décote comprise entre 5 % et 20 % pour les biens détenus en indivision. Si celle-ci n’interdit pas la revente d’un immeuble indivis, sa nature peut engendrer des difficultés dans la gestion et la disposition du bien. Notamment en cas de cession, où tous les co-indivisaires doivent donner leur accord.

La décote va donc s’appliquer au cas par cas. L’importance des contraintes juridiques et de gestion liées à l’indivision seront prise en compte. Plus ces dernières seront grandes, plus la décote sera importante. Pour définir le niveau de décote applicable, plusieurs facteurs sont pris en compte :

• Le nombre de co-indivisaires
• L’entente entre les co-indivisaires
• Le lien familial entre les co-indivisaires

Ainsi, un couple de parents très majoritaires (98 % des droits indivis) et leur fils minoritaire (1 % des droits indivis) se sont vu accorder une décote de 5 % pour une maison. De même, des époux propriétaires de leur résidence principale en indivision se sont vus refuser ma moindre décote. En revanche, si une mésentente notoire entre les co-indivisaires est reconnue, l’administration pourra valider une décote pouvant aller jusqu’à 30 %.

Bien en location

La valeur vénale d’un bien immobilier va dépendre de sa disponibilité. Le fait qu’il soit en location entraîne une indisponibilité, plus ou moins importante, ce qui peut diminuer sa valeur. Une décote comprise entre 10 % et 40 % pourra alors être accordée. L’administration fiscale n’a établi aucune grille de lecture fixant le montant des décotes. Mais, il semblerait que ces dernières dépendent essentiellement de la durée du bail ; ainsi que des caractéristiques du contrat de location et du bien loué.

Ainsi, plus le bail est long et protecteur pour le locataire, plus la décote sera importante. De même, un bien vétuste pourra se voir accorder une importante décote. À condition qu’aucun travaux de rénovation ne soient prévus.

Toutefois, les biens loués dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière sont exclus de toute décote.

Bien détenu en SCI

Comme dans le cadre d’une indivision, les biens détenus dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) peuvent voir leur valeur vénale diminuée. Notamment en raison des difficultés de gestion qui peuvent en découler, mais également de l’illiquidité des parts sociales.

Ainsi, une décote de 10 % est généralement appliquée aux biens détenus en SCI. Deux décotes peuvent même, parfois, être accordées. Dans un guide relatif à l’évaluation des parts sociales, l’administration fiscale précise que deux décotes cumulatives peuvent être admises. Une de 10 % liée à l’absence de liquidité et une de 10 % en cas de détention indirecte de biens immobiliers.

D’autres facteurs peuvent être pris en compte pour fixer le montant de la décote. Comme le nombre d’associés, le lien familial ou non entre les associés, ou encore les clauses statutaires limitant la disposition des parts.

Toutefois, la décote sera refusée dans trois situations :

• Démembrement de propriété d’un bien
• Inaliénabilité d’un bien lorsque celle-ci résulte de l’auteur de la donation
• Locations saisonnières

À noter que dans certains cas, il est possible de cumuler plusieurs décotes. En effet, dans un arrêt du 16 février 2016, la Cour de cassation a admis le cumul d’une décote pour occupation et d’une décote pour indivision.

Pour aller plus loin :

• Tout comprendre sur le calcul de l’IFI
• S’informer en matière d’IFI

• Retrouver l’article d’origine sur Fiscal On line