Quand peut-être annulée une vente en viager ?

12/03/2021

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Quand peut-être annulée une vente en viager ?

Un homme avait vendu en viager la maison où il vivait avec son épouse. Une vente qui s’était avérée gagnante pour l’acheteur. La femme était décédée un an après la vente et le mari l’avait suivie un an plus tard. Or, pour les enfants du couple, le prix d’acquisition était vraiment trop bas par rapport à la valeur réelle du bien. Invoquant l’état de santé de leurs parents, ils avaient alors demandé l’annulation de la vente en viager. Dans un premier temps, le tribunal leur avait donné raison. Toutefois, la Cour d’appel de Lyon, saisi par l’acheteur, en a finalement conclu que le viager était bien valable. Mais dans quels cas peut-on annuler une vente en viager ?

L’état de santé du vendeur

Dans sa décision du 23 février 2021, la Cour d’appel a rappelé que : « le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l’acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire ». En effet, la chance d’un gain ou le risque d’une perte dans le cadre d’une vente en viager repose sur cet événement parfaitement incertain.

Toutefois, l’article 1975 du code civil prévoit que si le vendeur est atteint d’une maladie dont il décède dans les vingt jours suivant la signature du contrat, le viager est annulé. Passé ce délai, les héritiers pourront tout de même obtenir l’annulation de cette vente en viager s’ils prouvent deux choses :

  • L’état de santé du vendeur était particulièrement fragile.
  • L’acheteur savait que son décès allait survenir rapidement.

Dans l’affaire citée précédemment, bien que l’état de santé des vendeurs était précaire, il était impossible de prévoir la date de leur décès. Les juges de la Cour d’appel, dont l’appréciation des faits est souveraine, ont donc estimé que la vente en viager était valable.

Un prix de vente jugé dérisoire

En effet, une vente en viager peut aussi être annulée si le prix payé par l’acquéreur est considéré comme bien inférieur à la valeur réelle du bien en question. Pour vérifier cela, les magistrats vont comparer le montant de la rente mensuelle prévue dans le contrat aux revenus qu’auraient procuré ce bien immobilier dans le cadre d’une vente classique. À partir du moment où la rente est inférieure ou égale aux revenus, le contrat en viager peut être annulé.

Dans cette affaire, le couple avait vendu sa maison en viager pour 228 800 euros via un bouquet de 28 200 euros et une rente mensuelle de 350 euros. Cela, jusqu’au décès du dernier vendeur.

En se basant sur une espérance de vie des vendeurs de 10 ans, les juges ont estimé que la maison valait 260 000 euros. Déductions faites du droit d’usage et d’habitation, ainsi que du bouquet versé, le prix réel avait été évalué à 118 000 euros.
Les juges ont ensuite calculé les intérêts que cette somme aurait rapportée si elle avait été placée à 3,48 %. Et ils en sont arrivés à un revenu annuel de 4 134,24 euros. Soit 344 euros par mois. La rente mensuelle ayant été fixée à 350 euros, le prix de cession n’est donc pas inférieur aux revenus. Le viager est donc valable à quelques euros près.

L’annulation d’une vente en viager peut donc se jouer à très peu de choses.

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