Logement vacant : quelles conditions pour déduire les charges des revenus fonciers ?

Dans le cadre d’un logement destiné à la location, son propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les charges relatives à ce bien. Il peut s’agir notamment des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière ou encore de certains travaux. Or, il n’est pas indispensable que le bien soit loué pour cela. Dans le cadre d’un logement vacant, si le propriétaire arrive à apporter la preuve de sa volonté de louer le bien, il pourra déduire les charges afférentes à son bien de ses revenus fonciers. En revanche, s’il n’y parvient pas, on considérera qu’il s’en est réservé la jouissance. Aucune déduction ne sera possible. C’est ce que vient de rappeler la Cour Administrative d’Appel de Marseille dans un arrêt du 7 novembre 2018.

Rappel de l’affaire

Alors que leur logement était vacant, un couple avait décidé d’y réaliser des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Ils avaient ensuite déduit de leurs revenus fonciers le montant de ces travaux. Or, suite à un contrôle fiscal, l‘administration avait remis en cause cette déduction au motif que le bien n’était pas destiné à être loué.

Afin de prouver leur volonté de louer leur logement, les propriétaires avaient alors fourni trois attestations de personnes déclarant l’avoir visité. Mais cela n’a pas été suffisant. Selon la Cour Administrative d’Appel de Marseille, « les affirmations contenues dans ces attestations, rédigées dans le cadre de l’instance, ne sont ni précisées, ni corroborées par des éléments complémentaires » . Elle a donc considéré que le couple s’était réservé la jouissance du bien et a rejeté leur demande.

Conditions de déduction

Conformément à l’article 15-II du CGI, « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ».

Et comme le précise le Bulletin Officiel (BOI-RFPI-BASE-20-30-30), « un propriétaire ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire ».

On considère qu’un propriétaire se réserve la jouissance d’un bien dans plusieurs situations :

• Lui-même ou un membre de son foyer fiscal occupe le logement à titre de résidence principale ou secondaire.
• Il met gratuitement le bien à la disposition d’un tiers sans contrat de location.
• Il laisse le logement vacant.

Apporter des preuves

Toujours selon le Bulletin Officiel (BOI-RFPI-CHAMP-20-20), « ne sont pas considérés comme étant réservés à la jouissance de leur propriétaire des locaux vacants que celui-ci établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet même s’il les occupait précédemment ».

Un propriétaire doit donc être en mesure de prouver son intention réelle de louer son logement. Pour cela, il devra pouvoir fournir tout document permettant d’établir ses démarches :

• Publications d’annonces
• Mandat de location dans une agence immobilière
• Attestations de visites corroborées
• Échanges, par courriers ou mails, avec d’éventuels futurs locataires
• Dossiers de potentiels locataires

Il est donc conseillé aux propriétaires louant des biens immobiliers de toujours conserver les preuves de leurs démarches, même en dehors de toute procédure.

Pour aller plus loin :

• Consulter l’arrêt de la CAA de Marseille du 7 novembre 2018
• Suivre l’actualité en matière de revenus fonciers

• Retrouver l’article d’origine sur Fiscal On Line