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Un bien détenu en indivision peut parfois être plus difficile à vendre. Pour prendre en compte cette réalité, un abattement fiscal de 20 % s’appliquant sur la valeur des parts de chaque indivisaire était toléré, notamment en regard de l’IFI. Cependant, comme vient de le confirmer la Cour de cassation, certaines situations ne le justifient pas.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Il peut aussi bien s’agir d’une maison que d’une voiture ou d’un bijou. Ce régime est régit par les articles 815 et suivants du Code civil.
Chaque indivisaire détient une partie de ce bien et à des droits sur la totalité du bien. Toutes les décisions concernant le bien devront donc être prises à l’unanimité.
De même, les propriétaires sont également soumis à l’impôt sur le revenu, la taxe foncière s’il s’agit d’un bien immobilier, et dans certains cas à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Si le bien génère des revenus, les indivisaires se partageront les recettes proportionnellement à leur part. Pareillement, les charges seront réparties équitablement en fonction des parts de chacun.
Un abattement fiscal de 20 %
Cependant, cette situation peut entraîner certaines contraintes, notamment au moment de la vente du bien. En effet, chaque indivisaire n’est pas libre de vendre le bien comme bon lui semble. Tous les propriétaires doivent être d’accord au même moment. Si ce n’est pas le cas, il pourra être difficile de trouver un acheteur.
L’indivision peut donc être un obstacle à la vente, ce qui réduit potentiellement la valeur des parts. De ce fait, pour prendre en compte cette situation, un abattement était toléré jusqu’à 20 % de la valeur des parts de chaque propriétaire.
Certaines indivisions réduisent moins la valeur d’un bien
En effet, selon l’administration fiscale, certaines situations familiales réduisent moins que d’autres la valeur d’un bien immobilier détenu en indivision. Une position confirmée à deux reprises par la Cour de cassation.
En mars 2019, cette dernière avait estimé qu’un immeuble détenu en indivision par deux époux séparés de biens ne justifiait pas une telle décote. Selon elle, les ex-conjoints avaient fait ce choix pour gérer leur bien. Il était donc peu envisageable qu’ils n’arrivent pas à se mettre d’accord pour vendre leurs parts. Elle avait donc jugé que l’abattement ne pouvait excéder 5 % dans le cadre de cette indivision.
Même décision, le 30 septembre dernier, dans le cadre d’une indivision simple entre une mère et son fils unique. Là encore, la Cour de cassation a estimé que cette situation n’engendrait aucune contrainte particulière dans la gestion ou la vente du bien. Un fort abattement fiscal n’étant pas justifié pour cette indivision simple, elle a confirmé la décision de l’administration fiscale de ramener ce dernier à 5 %.
Pour aller plus loin :
- Consulter les articles 815 et suivants du Code civil
- En apprendre plus sur l’Indivision
- Retrouver l’article d’origine sur Le Revenu