UN PATRIMOINE.FRLe financement de travaux par un usufruitier qui valorise un bien immobilier destiné à un nu-propriétaire peut-il être considéré comme un avantage attribué à un des héritiers ? C’est sur cette question que la Cour de cassation a rendu un avis très clair. Explications.
Contexte
Une dame, décédée en 2016, a partagé son patrimoine entre ses trois enfants via une donation-partage effectuée en 1992. Elle a ainsi attribué la nue-propriété des biens qu’elle détenait tout en conservant l’usufruit. De ce fait, jusqu’à son décès, elle était considérée comme usufruitière de ses biens, avec son époux, et chacun de ses enfants devenait un nu-propriétaire.
Au moment du décès, l’usufruit prend fin et les enfants récupèrent la pleine propriété des biens. Parmi ces biens, une maison était attribuée à sa fille, Madame L. Or, des conflits sont apparus entre les enfants suite au décès de leur mère. Cette dernière avait financé une série de travaux dans la maison détenue par Madame L.
Pourquoi les travaux sont source de conflit dans la succession ?
Devant la contestation de la fratrie, Madame L. affirme que les travaux financés par sa mère ne constituent pas un don, car certains des travaux effectués incombent légalement à l’usufruitier. La cour d’appel, qui a étudié le cas, estime que la défunte a financé des travaux plus importants que ses obligations légales. Elle met en avant des rénovations importantes, comme des travaux d’électricité, de plomberie et une restauration de façade, qui ont permis la valorisation du bien immobilier. Or, cette valorisation avantage sa fille, seul nu-propriétaire du bien immobilier, puisqu’aucune contrepartie n’a été demandée par l’usufruitière suite aux travaux. Pour la cour d’appel, les travaux constituent donc une libéralité (un don) que Madame L. se doit de remettre dans la succession.
Le verdict de la Cour de cassation
L’affaire a été portée devant la Cour de cassation qui valide le verdict de la cour d’appel. Elle rappelle que lorsque l’usufruitier finance des travaux sur le bien, qui ne lui incombent pas légalement, alors cela peut-être considéré comme une donation indirecte au nu-propriétaire. Par conséquent, Madame L. doit rapporter la somme des travaux réalisés à la succession afin de garantir une répartition équitable entre les héritiers.
Cette décision de la Cour de cassation met en lumière la question du financement des améliorations significatives d’un bien inclus dans une donation. Le parent usufruitier, s’il effectue des travaux, doit faire apparaître et intégrer les dépenses relatives aux travaux dans la succession afin d’éviter tout avantage injustifié.
Pour rappel, les travaux que peut prendre en charge un usufruitier sont :
- les travaux de peinture, tapisserie et l’entretien des sols ;
- la réparation (pas le remplacement) des installations électriques ou de plomberie;
- l’entretien des espaces verts, leur nettoyage ;
- le remplacement des vitres cassées ;
- la réparation de serrures, de robinets ;
- les réparations mineures sur des équipements comme les chaudières, les chauffages, etc.
Pour aller plus loin :
- Lire l’arrêt de la Cour de cassation
- S’informer en matière de Donation
- Retrouver l’article d’origine sur boursorama.com