Impôts 2026 : attention à la déclaration des biens loués en meublé

La période de déclarations des revenus pour 2025 est ouverte, mais quelques changements sont à l’ordre du jour pour les propriétaires de locations meublées. L’année 2026 est la première année effective de la réforme du régime fiscal. Au programme, nouveaux seuils pour le régime micro-BIC et réduction des abattements. Vigilance accrue pour les contribuables concernés. Explications.

Ce qui change avec la réforme du régime fiscal

Si, tous les ans, au printemps, la musique est la même, 2026 impose de nouvelles notes. La réforme du régime fiscal, voté dans la loi de finances pour 2025, est appliquée pour la première fois, cette année.

En 2026, les changements du régime fiscal micro-BIC touchent particulièrement les locations meublées de courte durée type Airbnb :

• Réduction du seuil d’application du régime micro-Bic de 77 700 € à 15 000 € de revenus annuels.
• Abattement réduit à 30 % au lieu de 50 %.

Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes voient également leurs règles fiscales évoluer :

• Réduction du seuil d’application de 188 700 € à 77 700 €.
• Abattement abaissé de 71 % à 50 %.

À noter : aucun changement pour les propriétaires de biens loués en meublé de longue durée (seuil d’application du régime micro-BIC fixé à 77 700 € et abattement forfaitaire de 50 %).

Régime micro ou réel : quelles obligations déclaratives ?

Pour votre déclaration de revenus en 2025, il vous faut vérifier si vos revenus ont dépassé ces nouveaux seuils fixés :

• Si en 2023 et 2024 les loyers encaissés étaient supérieurs à 15 000 € pour les meublés non classés, ou à 77 700 € pour les meublés classés, vous dépendez déjà du régime réel pour vos revenus de 2025.
• En cas de dépassement de ces seuils en 2025, uniquement, vous dépendez toujours du régime micro-BIC (sauf si vous avez choisi d’exercer l’option du régime réel lors du dépôt de votre déclaration de revenus l’année dernière).

En cas d’imposition au régime réel en 2026, il vous faut effectuer des démarches supplémentaires, comme remplir la liasse fiscale déterminant le résultat imposable. La déclaration doit être transmise sur votre espace professionnel en ligne sur impots.gouv.fr avant le 6 mai 2026.

À noter : les contribuables concernés par le régime réel ont, en principe, reçu un mail de la Direction générale des finances publiques, au mois de septembre. Ce message enjoignait les destinataires de signaler le changement de régime fiscal au service des impôts via la messagerie sécurisée de leur espace personnel. S’ils ne l’ont pas fait, le changement n’a pas été pris en compte.

Pour simplifier la tâche, il est aussi possible de faire appel à un expert-comptable. Ce professionnel dispose d’un délai de 15 jours supplémentaires pour télétransmettre les liasses fiscales à l’administration fiscale. Si cette option a un coût, elle libère aussi d’une charge de travail administratif non-négligeable.

Impôts 2026 : quel régime fiscal choisir pour une location en meublé ?

Le régime réel, bien que plus fastidieux en matière de déclaration, offre quelques avantages intéressants pour les propriétaires. Les charges sont déductibles du revenu imposable et l’amortissement permet de réduire le résultat fiscal, voire même de l’annuler complètement (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux). Pour rappel, l’amortissement permet de tenir compte de la dépréciation de la valeur du bien immobilier par suite de l’usage, du temps ou de l’obsolescence. Il faut, toutefois, noter que les amortissements, déduits durant la période de location, doivent être réintégrés lors de la revente du bien immobilier (réponse ministérielle n°10097, JO du 24 mars 2026).

Pour ceux qui restent au micro-BIC en 2026, le régime s’avère moins avantageux qu’auparavant et la réforme pourrait se répercuter sur le montant de l’impôt dû. Compte tenu de l’abaissement de l’abattement à 30 % et de la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (contre 17,2 % en 2025), l’imposition globale est à la hausse. Pour un meublé de tourisme générant 12 000 € de recettes annuelles, L’imposition globale pour un contribuable ayant un taux marginal d’imposition de 30 % serait de 4 082 € en 2026 (sur les revenus 2025), contre 2 832 € pour 2025 (sur les revenus de 2024).

Ce qu’il faut retenir

• La réforme du régime fiscal concernant les locations meublées est appliquée pour la première fois sur la déclaration de revenus de 2025,
• Les seuils d’application et les abattements des régimes micro-BIC et réel sont revus à la baisse,
• En 2026, certains contribuables devront effectuer un changement de régime fiscal, du micro au réel. Le régime micro-BIC devient moins avantageux, ce qui a pour conséquence de rehausser le montant de l’impôt pour de nombreux propriétaires de locations meublées.

Pour aller plus loin :

• Pour approfondir la déclaration d’une location meublée, rendez-vous sur economie.gouv.fr,
• S’informer en matière d’Impôt sur le revenu,
• Retrouver l’article d’origine sur Les Echos.