UN PATRIMOINE.FRL’année 2025 s’annonce complexe en matière de déclaration fiscale pour les investisseurs immobiliers. Alors que le budget 2025 vient d’être adopté, venant modifier certaines règles fiscales, la loi « Airbnb » s’applique déjà depuis le 1er janvier. Voici ce qu’il faut savoir pour aborder sereinement la période déclarative.
Le casse-tête de la déclaration d’impôt de 2025
En avril prochain, s’ouvrira la déclaration d’impôt 2025 sur les revenus 2024. Déjà les investisseurs immobiliers retiennent leur souffle, car les multiples modifications de la législation fiscale appliquée aux locations touristiques donnent le tournis. Quel amendement a été voté et quelle proposition a été rejetée depuis la présentation de la première version du projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025) ?
Premièrement, le régime fiscal en vigueur en 2025 est un peu particulier, du fait du vote tardif de la loi de finances pour 2025. D’autant plus qu’il vient instaurer plusieurs mesures pénalisantes pour les investisseurs immobiliers.
Nouvelles règles d’imposition pour les meublés de tourisme
Première mesure fiscale certaine, car votée, la loi Le Meur, aussi appelée loi « Airbnb », est entrée en vigueur dès le 1er janvier 2025. Elle relève le régime d’imposition micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Dans le viseur du gouvernement depuis 2024, elle vient raboter les avantages fiscaux attribués jusqu’à présent aux meublés touristiques type Airbnb ou Abritel. Ainsi, la loi Le Meur vient aligner la fiscalité des meublés de courte durée sur celle de la location nue de longue durée.
Toutefois, pas de panique, un sursis a été accordé. Les revenus 2024 échappent à ce rabotage s’ils sont déclarés au printemps. Ils bénéficieront donc de la niche fiscale historique. La loi Le Meur s’appliquera donc aux revenus générés en 2025 et déclarés en 2026.
Que vient changer la loi Le Meur ?
Pour les meublés de courte durée non classés
Le taux d’abattement des revenus locatifs est fixé à 30 %, suite à un amendement adopté par erreur dans la loi de finances pour 2024, avec un plafond abaissé à 15 000 euros de loyers. La loi Le Meur vient confirmer cette mesure.
Au-delà du plafond (ou sur option), le bailleur doit déclarer ses revenus au régime réel. Plus contraignant, ce régime permet toutefois au contribuable de déduire les charges pour leur montant réel et d’amortir le logement et les équipements.
Comparaison avant et après la loi Le Meur
| AVANT | AVANT | APRÈS | APRÈS | |
| SEUIL DE REVENUS | TAUX D’ABATTEMENT | SEUIL DE REVENUS | TAUX D’ABATTEMENT | |
| Locations de tourisme classés | 188 700 € | 71 % | 77 700 € | 50% |
| Location de meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % | 15 000 € | 30 % |
| Locations de chambres d’hôtes | 188 700 € | 71 % | 77 000 € | 50 % |
Pour les locations meublées de longue durée
La loi Le Meur ne vient pas modifier la fiscalité de ces biens immobiliers. Dans le régime micro-BIC, le taux d’abattement est fixé à 50 % pour un montant maximum de loyers perçus de 77 700 euros par an.
Pour les locations classiques de longue durée vides
Les investisseurs peuvent continuer à profiter du Micro-Foncier et d’un abattement de 30%. Cet avantage fiscal est réservé aux propriétaires ayant des revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 euros par an.
Revente de biens immobiliers : durcissement de la fiscalité
La loi Le Meur n’est pas le seul tour de vis prévu par le gouvernement sur l’immobilier locatif. La loi de finances pour 2025 prévoit une hausse d’impôt en cas de vente de meublés. Concrètement, les bailleurs vont perdre l’avantage fiscal accordé jusqu’à présent en cas de vente d’un bien. Cette mesure vise l’alignement de la fiscalité des meublés sur celle de la location nue.
L’article 24 prévoit donc d’intégrer l’amortissement comptable d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le calcul de la plus-value de cession. Ce changement vient mécaniquement accroître le montant de la plus-value et donc, par ricochet, le montant de l’impôt qui sera payé lors de la vente du bien. Cette mesure s’applique aux ventes postérieures à la publication de la loi.
À noter : sont exclus de l’article 24, les logements situés dans des résidences étudiantes ou pour personnes âgées (Ehpads et résidences seniors) ou pour handicapées.
Que prévoit encore le budget 2025 ?
Les changements prévus ne s’arrêtent pas là. La loi de finances pour 2025 prévoit aussi de modifier les seuils du système de franchise appliqué par les exploitants de locations saisonnière. Ce système permettait à ces derniers d’échapper à la TVA ou de la refacturer à leurs clients.
Or, selon une nouvelle règle fiscale, les locations saisonnières de moins d’une semaine seraient aussi soumises à la TVA à partir du moment où trois des quatre prestations suivantes sont proposées : nettoyage du logement, fourniture de linge de maison, système d’accueil, petit-déjeuner.
Si d’autres mesures n’ont pas été retenues dans le texte final, les investisseurs immobiliers doivent rester vigilants, car la ministre chargée du Logement, Valérie Létard, a annoncé qu’une réforme plus globale de la fiscalité locative est sur la table pour 2026.
Pour aller plus loin :
- Lire le texte de la loi Le Meur
- S’informer en matière d’Impôt sur le revenu
- Retrouver l’article d’origine sur Les Échos