UN PATRIMOINE.FRLa loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a été publiée au Journal officiel, le 20 novembre. Elle apporte des précisions importantes sur les règles à appliquer en copropriété.
La nouvelle obligation des copropriétaires loueurs
Avec la promulgation de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, les propriétaires de locations meublées de tourisme sont soumis à de nouvelles obligations, notamment à la télédéclaration du bien immobilier auprès de l’administration fiscale. Concernant les copropriétés, la nouvelle loi prévoit une démarche supplémentaire : « Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé, en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ».
Le syndic de copropriété doit donc être informé de l’activité pratiquée dès la mise en location du bien. Par la suite, l’assemblée des copropriétaires pourra décider d’autoriser ou non les locations saisonnières au sein de la copropriété.
Le pouvoir des copropriétés pour réguler les meublés de tourisme
La loi modificative du 19 novembre 2024 vient insérer deux alinéas à l’article 26 venant ainsi augmenter le pouvoir des copropriétés d’immeubles en matière de régulation des meublés de tourisme. Désormais, l’assemblée des copropriétaires peut voter « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale… en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ». Ainsi, par la majorité des copropriétaires (aux deux tiers des voix), une assemblée générale peut interdire les locations de type Airbnb lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du copropriétaire.
Copropriétés : les cas particuliers
Dans cette nouvelle réglementation, il existe toutefois des exceptions et cas particuliers.
La location est la résidence principale
Si le bien mis en location constitue la résidence principale du copropriétaire, l’assemblée peut voter une restriction ou une interdiction à condition que cette décision soit justifiée par la destination de l’immeuble (art. 9 de la loi de 1965). La Cour de cassation a déclaré irrégulière une interdiction imposée dans une copropriété où l’exercice de professions libérales était admis. Or, ces activités et la location sont comparables en termes de nuisances sonores, l’interdiction n’avait donc pas de fondement (Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n°10-15.891).
L’activité commerciale est interdite dans la copropriété
La Cour de cassation a également tranché le cas des copropriétés interdisant les activités commerciales dans les parties privatives d’habitation (Civ. 3e, 25 janvier 2024 n° 22-21.455). Les locations de type Airbnb sont donc autorisées dans ce type de copropriété. Toutefois, les copropriétaires ne sont pas exempts des déclarations exigées auprès de l’administration fiscale et du syndic.
La question des nuisances sonores provoquées par ce genre d’activité peut, en revanche, être discutée en assemblée générale de copropriétaires. Si la loi 2024-1039 du 19 novembre 2024 vient régler la question des investisseurs proposant des séjours de courte durée, elle laisse une certaine amplitude : « La modification [du règlement de copropriété] ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Le flou demeure puisque les locations Airbnb ne sont pas considérées comme des activités commerciales.
Qu’en est-il des nouvelles copropriétés ?
Pour éviter d’autres situations de flou législatif et assurer l’efficacité de cette nouvelle loi, il est précisé qu’à l’avenir « les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi … mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme » (nouvel article 8-1-1 de la loi de 1965).
Pour aller plus loin :
- Lire la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024
- S’informer en matière d’Immobilier
- Retrouver l’article d’origine sur gestiondefortune.com