Location : l’attitude tolérante du propriétaire suffit à créer un bail

Saisie pour obtenir l’expulsion d’un occupant sans titre, la Cour de cassation conclue que l’attitude tolérante du propriétaire durant de nombreuses années suffit à reconnaître l’existence d’un bail. Explications.

Expulsion d’un occupant sans titre : la Cour de cassation tranche

Par un arrêt, la Cour de cassation a rendu son verdict le 15 février 2023 : le comportement conciliant du propriétaire du bien immobilier suffit à faire reconnaître l’existence d’un bail de location, bien que ce dernier soit inexistant. Cette décision (Cass. Civ 3, 15.2.2023, N 22-19.419) ouvre la voie à une relation juridique nouvelle, basée sur l’historique des relations entre bailleur et locataire.

À l’origine de cette affaire, le propriétaire d’un appartement saisit la justice afin d’obtenir l’expulsion de l’occupant sans titre. Ce dernier est un salarié à la retraite qui s’était vu fournir le logement dans le cadre de ses fonctions. À la retraite depuis de nombreuses années, il continuait d’occuper les lieux alors que ni accord, ni bail n’avait été signé. Or, malgré l’absence de titre, la Cour de cassation a observé une attitude tolérante du propriétaire durant 14 ans. En effet, les quittances de loyer et régularisation de charges ont montré que le propriétaire était au courant de la présence du locataire dans le logement. La justice en conclut donc à une transformation tacite de l’ancienne convention d’occupation en bail d’habitation.

Une attitude tolérante du bailleur vaut novation

Cette décision met en lumière l’importance du comportement envers son locataire. Ainsi si la tolérance d’un propriétaire à l’égard d’une situation peut être démontrée, elle vient appuyer l’existence d’une relation juridique, même si cette dernière n’est pas définie légalement. À ce titre, la Cour de cassation précise que, dans cette affaire, ses conclusions sont tirées « sans rechercher comme il le lui était demandé, si l’intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties s’étaient, volontairement et de manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées d’un bail ».

Car, en principe, la novation ne s’établit pas de manière tacite. Elle est le résultat d’un nouveau contrat signé par le propriétaire-bailleur et le locataire. Pour rappel, rédiger et signer un bail de location au moment de l’entrée dans un nouveau logement. Ce contrat recense les droits et obligations du propriétaire et du locataire.

Pour aller plus loin

• Pour en savoir plus sur la décision du 15 février 2023 de la Cour de cassation
• S’informer en matière d’Immobilier
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