Immobilier : la baisse de la tension locative ranime l’espoir

En 2025, pour la première fois depuis six ans, la tension locative diminue. Loin de renverser la tendance, ce premier indicateur s’accompagne de prix stagnants. De quoi modifier les perspectives des investisseurs. Explications.

Première baisse de la tension locative en 6 ans

Un petit rayon de soleil sur le marché locatif. Après plusieurs années de tension croissante, l’année 2025 a marqué un tournant. La pression sur la location de logements recule légèrement. Simultanément, les loyers commencent à stagner sur certains segments du marché immobilier.

Mis en lumière par l’observatoire 2026 de LocService, l’évolution de la tension locative s’établit à 4,69 en 2025 (contre 4,8 en 2024). Si l’évolution est modeste, elle est symbolique dans un marché sous contrainte depuis 2019. Elle vient aussi donner de l’espoir aux investisseurs dans un contexte immobilier morose.

Un redémarrage progressif en vue ?

Depuis trois ans, le marché locatif neuf est quasiment à l’arrêt, suite notamment à la remontée des taux d’intérêt en 2022 qui a réduit l’attractivité de l’immobilier. Conséquence, suite à une régression des projets de constructions, l’offre s’est contractée sur le marché locatif avec une baisse des livraisons. L’insuffisance de l’offre de logements neufs reportant la pression sur l’immobilier locatif ancien.

Dans ce contexte, la détente observée en 2025 est étroitement liée à une offre plus abondante de logements. Parmi les causes possibles de cette évolution, on peut citer :

• La récente réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) a permis de remettre sur le marché pas moins de 700 000 logements auparavant interdits à la locations car considérés comme des « passoires thermiques »,
• La faible hausse des loyers moyens en 2025 (+0,6 %), soit moins que l’inflation, rend plus accessible l’offre,
• Indirectement, la baisse des taux d’intérêt a permis de nouveau à des ménages solvables d’accéder à la propriété et de sortir du marché locatif.

Un marché de l’immobilier toujours tendu

Si à première vue, le marché locatif dans sa globalité semble se détendre, il n’est, en réalité, que plus segmenté. Les petites surfaces continuent de capter l’essentiel de la pression locative. Ce sont les grandes surfaces qui bénéficient d’une baisse des prix des loyers. Mais il ne faut pas perdre de vue que 36 % des candidats à la location sont des étudiants ou des jeunes actifs au budget restreint (821 €/mois en moyenne). En tenant compte de ces paramètres, la plupart des locataires recherchent un studio ou un T1 (37 %), voire un T2 (26 %) venant confirmer la segmentation du marché locatif.

À titre d’exemple, Paris concentre 12,5 % des recherches nationales et l’Ile-de-France près d’un tiers. Les loyers parisiens sont 169 % supérieurs à la moyenne provinciale. La baisse de la tension locative est donc toute relative et s’apparente plus à une petite respiration qu’à un bouleversement. La véritable nouveauté réside dans le changement d’échelle. Désormais, les investisseurs devront s’attarder davantage sur le marché locatif local pour faire leur arbitrage.

Ce qu’il faut retenir

• La tension locative a baissé légèrement en 2025, une première depuis 2019,
• Globalement, le marché locatif reste tendu, mais plus segmenté,
• Seuls les logements T3 ou plus bénéficient d’une inflexion des prix.

Pour aller plus loin :

• Pour approfondir, lisez le communiqué de presse de LocService,
• S’informer en matière d’Immobilier,
• Retrouver l’article d’origine sur Les Echos.