Loi de finances pour 2026 : quel est le nouveau statut de bailleur privé ?

En adoptant un amendement au projet de loi de finances pour 2026, l’Assemblée nationale crée un nouveau statut fiscal du bailleur privé. Un compromis entre la proposition minimaliste du gouvernement et la piste du rapport parlementaire Daubresse-Cosson. Explications.

Compromis tardif

La nuit porte conseil aux députés. Aux alentours de 23h15, le 14 novembre, ils ont voté la création d’un « statut du bailleur privé », lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2026 (PLF). Votée à 158 voix contre 49, l’incitation fiscale tant attendue reste le résultat d’un compromis : l’amendement a été adopté en échange d’un effort de la part du gouvernement pour réduire significativement les prélèvements imposés aux bailleurs sociaux.

Le nouveau régime du « bailleur privé », si le PLF 2026 est adopté en l’état, permettrait au propriétaire d’amortir, dans la durée, son achat immobilier mis en location nue. Il prévoit donc un amortissement en fonction du type de logement : à loyer intermédiaire, social et très social. Les loyers du marché libre sont exclus du dispositif.

Type de logement	Amortissement fiscal envisagé
Logement neuf à loyer intermédiaire	3,5 %
Logement social	4,5 %
Logement très social	5,5 %

À noter : l’amendement stipule que l’amortissement s’applique dans la limite de 80 % de la valeur du bien immobilier et 8 000 euros par an pour deux logements maximum.

« Statut du bailleur privé », une incitation fiscale ?

Ce nouveau statut du bailleur privé, réclamé depuis plus de 10 ans par le secteur de la promotion immobilière, arrive à point dans un contexte morose. Les ventes immobilières se dégradent depuis 4 ans. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a annoncé une chute de 85 % des ventes pour le second trimestre 2025 par rapport à la situation avant la fin du dispositif Pinel.

Juste avant le vote de l’amendement, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), a défendu « un amortissement universel, simple et juste, applicable à tous les biens immobiliers – neufs et existants ». Une demande plus large que le compromis voté par les députés.

Rien n’est joué

Ce dispositif pourrait satisfaire le secteur immobilier et certains partis politiques. Il s’agit « un coup de pouce à l’investissement privé pour générer du logement durable et abordable », en contrepartie « d’un réel engagement » du gouvernement à revoir les ponctions sur les bailleurs sociaux, a affirmé Iñaki Echaniz (PS).

Les bailleurs sociaux soumis, depuis 2018, à la Réduction de loyer de solidarité (RLS) les obligeant à baisser les loyers pour les ménages modestes sans compensation intégrale de l’État. Cette « taxe » vient réduire la capacité des bailleurs sociaux à construire et rénover les logements. Pour obtenir le nouveau « statut du bailleur privé », la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a donc accédé à la demande et s’est engagée à réduire ces prélèvements sans confirmer le montant.

Un engagement insuffisant pour les écologistes, qui ont rejeté la mesure, de concert avec les Communistes et la France insoumise (LFI). La députée LFI Claire Lejeune a dénoncé « une défiscalisation qui va encore bénéficier aux plus aisés, aux propriétaires ». Eric Coquerel, vice-président de la commission des finances de l’Assemblée, a, quant à lui, critiqué « un Pinel du pauvre », en référence au dispositif d’investissement locatif supprimé le 1er janvier 2025.

L’amendement du « statut du bailleur privé » est encore loin d’être un état de fait. Les changements et discussions autour de cet amendement à l’Assemblée nationale, comme au Sénat, peuvent encore se poursuivre jusqu’à la fin de l’année.

Ce qu’il faut retenir

• Les députés ont voté pour un nouveau « statut du bailleur privé ». Première étape qui ne certifie pas son existence dans le budget final pour 2026.
• Ce dispositif fiscal offre un amortissement aux propriétaires qui mettent en location leur logement nu à destination d’un public aux revenus mesurés.
• Bien que voté à la majorité, ce compromis ne fait pas l’unanimité, malgré sa corrélation à une réduction des prélèvements des bailleurs sociaux.

Pour aller plus loin :

• Pour mieux comprendre le « statut du bailleur privé », lisez le communiqué de presse officiel,
• S’informer en matière d’Immobilier,
• Retrouver l’article d’origine sur Les Échos.