SCPI : les points à ne pas négliger avant d’investir

01/12/2018

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SCPI : les points à ne pas négliger avant d’investir

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobilier) sont parfois qualifiées de « pierre papier ». Elles permettent à des particuliers d‘investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien. Concrètement, un épargnant va acheter des parts auprès d’une société possédant des immeubles de logements, de bureaux, de commerces ou d’activités… C’est cette société qui va s’occuper de trouver des locataires, payer les charges, assurer les travaux, récupérer les loyers. Elle les reversera ensuite aux différents investisseurs au prorata du nombre de parts acquises.
Simples, facilement accessibles et rentables, les SCPI séduisent de plus en plus d’épargnants. Cependant, investir dans la « pierre papier » n’est pas sans risques. Il est important de prendre en compte un certain nombre de critères.

SCPI et fiscalité

Avant d’investir dans une SCPI, il est important de savoir que les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’ils sont taxés au taux marginal d’imposition du contribuable pouvant s’élever à 45 %. Il faudra ensuite y ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les loyers perçus peuvent donc être taxés, pour les contribuables les plus fortement imposés, à plus de 60 %.

Il est donc conseillé de calculer, au préalable, l’impact de cette taxation sur votre imposition globale.

De même, en cas de revente d’un bien d’une SCPI. La taxation de la plus-value sera la même que pour toute transaction immobilière. À savoir, 19 % au titre de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition totale de 36,20 %.

SCPI et liquidité

Une autre grande idée reçue sur les SCPI, concerne leur liquidité. En effet, comme pour tout bien immobilier, cette dernière n’est jamais garantie.

Mais pour bien le comprendre, il faut tout d’abord savoir ici qu’il existe deux grandes catégories de SCPI : les SCPI à capital fixe, et celles à capital variable.

Pour les SCPI à capital fixe, le nombre de parts est fini. Si vous voulez en acheter, il faut juste trouver un vendeur. Et si vous voulez en vendre, il vous faut un acheteur. Très simple, sauf quand le marché se grippe et que les acheteurs se font rares. Dans ce cas, il peut se passer des mois, voire davantage, avant de pouvoir récupérer ses fonds. Cela conduira les vendeurs les plus pressés à consentir d’importantes décotes sur la valeur de leurs parts.

Pour les SCPI à capital variable c’est différent. Comme leur nom l’indique ces sociétés peuvent faire varier leur capital au gré des entrées et des sorties. Lorsqu’un investisseur souhaite acquérir de nouvelles parts, nul besoin de trouver un vendeur, la société en crée de nouvelles. Et, lorsqu’il s’agit de revendre ses parts, c’est la société qui procède à leur rachat. Mais là encore, les délais dépendent de la bonne tenue du marché. En effet, lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs, la liquidité est assurée. L’argent donné aux uns provenant directement des autres. En revanche, lorsque le flux d’acheteurs se tarit, il faut imaginer que cela puisse être plus long. En dernier recours, les gérants pourront revendre quelques biens pour permettre à ceux qui veulent sortir de le faire. Ce sera obligatoirement plus long, mais c’est une possibilité que n’ont pas les gérants d’une SCPI à capital fixe.

SCPI et risques

Comme tout placement immobilier, investir dans des SCPI peut présenter des risques. Le capital investi n’est bien entendu pas garanti. Si les prix de l’immobilier diminuent, la valeur de la société et de ses parts, peuvent régresser.

Toutefois, les SCPI possédant un parc immobilier diversifié et mutualisé entre de nombreux locataires, les risques restent moins importants qu’avec un investissement immobilier réalisé en direct.

Enfin il est toujours fortement conseillé de diversifier ses placements. Soit dans une SCPI au portefeuille varié, soit dans plusieurs SCPI. Cela permet de limiter encore les risques.

SCPI et assurance-vie

En effet, il est possible de loger des SCPI dans une assurance-vie. Mais attention, cela n’est pas réalisable avec toutes les SCPI. Seulement avec celles qui ont été préalablement référencées par l’assureur. Le choix est donc plus limité.

De plus, en optant pour cette possibilité, un investisseur devra supporter davantage de frais. Aux frais de gestion prélevés par la SCPI, s’ajouteront ceux prélevés par l’assureur. Néanmoins, l’assurance-vie permettra de bénéficier d’une plus grande liquidité et d’une fiscalité plus avantageuse, notamment en matière de transmission.

Pour aller plus loin :

  • Retrouver l’article d’origine sur Le Revenu